“Embassy REIT” è il primo Real Estate Investment Trust (REIT) dell’India. La sua IPO è stata emessa il 18 marzo 19 e rimarrà aperta fino al 20 marzo 19. Attraverso questa IPO, Embassy REIT vuole raccogliere capitali per un valore di Rs.47.500 milioni (Rs.4.750 Crore).
Ho già scritto alcune nozioni di base su REIT. Ti suggerisco di dare un’occhiata anche a questo dopo aver letto questo articolo. Ti darà maggiore chiarezza sui REIT.
Dopo la chiusura dell’IPO il 20 marzo 19, le azioni di Embassy REIT saranno quotate nelle borse valori dell’India (NSE e BSE). Ma questa quotazione e le successive negoziazioni delle sue azioni dovrebbero iniziare solo nella seconda metà di aprile’19.
Sebbene l’attuale IPO sia aperta alla sottoscrizione anche per gli investitori al dettaglio, è stato mantenuto un limite minimo di investimento. Come?
Ci si può iscrivere all’IPO solo se si possono acquistare un minimo di 800 unità.
Ogni unità di IPO ha un prezzo minimo di Rs.299. Quindi una sottoscrizione di 800 unità significa un investimento minimo di Rs 2.393 Lakh (800 x 299). Ciò significa che una fetta importante della popolazione della classe media potrebbe non optare nemmeno per l’abbonamento IPO.
Ma in qualche modo questa limitazione era richiesta per l’India. Perché? Perché questo è il primo REIT e quindi il governo vuole procedere in sicurezza.
Tuttavia, Embassy REIT sarà finalmente disponibile per la negoziazione nel mercato secondario da aprile ’19 in poi. Quindi, gli investitori possono mettere le mani sulle sue azioni dall’aprile 19 in poi.
Ma la mia ipotesi è che a quel punto la valutazione delle azioni di REIT sarà già leggermente sopravvalutata.
Cos’è Embassy REIT?
Embassy REIT è una società che possiede e gestisce proprietà immobiliari. Prima della costituzione di Embassy REIT, queste proprietà immobiliari erano di proprietà del gruppo Embassy che operava con il marchio “Embassy Office Parks”.
Possedere azioni di Embassy REIT è come possedere un diritto proporzionato ai profitti della “società”.
In che modo Embassy REIT genera entrate e profitti? Attraverso proprietà immobiliari produttive di reddito di loro proprietà.
Embassy Office Parks (EOP), che è il “Manager” designato di Embassy REITS, possiede “spazi per uffici” di alta qualità in India. Possiedono diversi uffici di questo tipo a Bangalore, Pune, Mumbai e Noida. Tutte queste proprietà per uffici costituiscono il loro “portafoglio di attività”.
Gli spazi per uffici offerti da Embassy Office Spaces sono generalmente presi in affitto / locazione da società multinazionali (MNC). I nomi di poche aziende che hanno affittato / affittato le proprietà di Embassy in India sono:
- IBM.
- Cognizant.
- Cerner.
- PwC ecc.
Come guadagna Embassy REIT?
Le proprietà immobiliari commerciali sviluppate da Embassy Office Spaces sono il suo patrimonio. Queste proprietà generano reddito sotto forma di affitti o locazione.
Embassy Office Parks ha deciso di “mettere in circolo i suoi beni” e di elencarli come “Embassy REIT” nel mercato azionario indiano (BSE e NSE).
Alcuni esempi di beni (proprietà) sviluppati e gestiti da Embassy Office Space, ed è allegato al REIT, sono i seguenti:
| SL | Proprietà | Città | Area (msf) |
| 1 | Ambasciata Manyata | Bangalore | 14.2 |
| 2 | Ambasciata Uno | Bangalore | 0.2 |
| 3 | Express Tower | Mumbai | 0,5 |
| 4 | Ambasciata 247 | Mumbai | 1.2 |
| 5 | FIFC | Mumbai | 0.4 |
| 6 | Ambasciata Techzone | Pune | 5.5 |
| 7 | Ambasciata Quadron | Pune | 1.9 |
| 8 | Ambasciata Qubix | Pune | 1.5 |
| 9 | Ambasciata ossigeno | Noida | 3.3 |
| 10 | Ambasciata Galaxy | Noida | 1.4 |
| 11 | Embassy Golflinks | 2.7 | |
| TOTALE | 32.7 |
Tutti i suddetti spazi per uffici e i relativi servizi generano entrate per “Embassy Office ParkS (EOP)”.
Cosa rende Embassy REIT unico in India?
Queste sono le seguenti caratteristiche che rendono Embassy REIT unica. A causa di questa unicità, ci sono alte probabilità che questo REIT sarà amato dagli investitori in India.
- È il primo REIT dell’India.
- Il gruppo Embassy ha il portafoglio del “più grande spazio per uffici” dell’India.
- La qualità degli spazi per uffici offerti da Embassy è un punto di riferimento nel suo settore.
- La domanda di questi spazi per uffici premium crescerà solo in India nei tempi a venire.
- Embassy REIT ha una ” base di inquilini di alta qualità “.
Qual è il significato di inquilini di alta qualità?
I ricavi di REIT saranno principalmente i redditi da locazione. Gli affitti saranno a carico degli inquilini che occupano lo spazio ufficio per il loro uso commerciale.
Se questi inquilini sono giganti globali come IBM, Microsoft, Google, JP Morgan e altre società Fortune 500, il reddito futuro di REIT diventa molto sicuro.
Diamo un’occhiata al profilo generale degli inquilini dell’Ambasciata REIT in India:
Numero totale di inquilini dello spazio ufficio dell’ambasciata in India: 160+ numeri:
- L’80,4% sono imprese multinazionali
- Il 43,4% sono aziende Fortune 500 .
- La durata media del contratto di locazione è di 7,0 anni .
- Il tasso di occupazione è del 95% +
Chi dovrebbe investire in REIT?
REIT è una delle migliori opzioni di investimento per la generazione di reddito . Sebbene sia equità, ma il suo potenziale di generare reddito regolare è ciò che lo rende utile anche per gli investitori di reddito.
Inoltre, secondo le seguenti linee guida del governo indiano, REIT diventa ulteriormente un generatore di reddito regolare ideale:
- Il 90% o più o il reddito netto di REIT (PAT) deve essere distribuito tra gli azionisti come reddito da dividendi.
- L’80% o più delle partecipazioni patrimoniali di REIT dovrebbe essere in proprietà completate che generano reddito regolare sotto forma di affitto o locazione a lungo termine.
- Il 20% o meno delle partecipazioni di REIT dovrebbe essere in proprietà in costruzione, o in tali proprietà che sono sebbene complete, ma non generano alcun reddito da locazione / locazione.
- Il 51% o più di tutti i ricavi guadagnati da REIT deve provenire sotto forma di affitti o locazione a lungo termine.
Qual è il significato di queste norme stabilite dal governo sui fondi di investimento immobiliare? Il significato è semplice, i fondi degli investitori dovrebbero essere utilizzati principalmente dai REIT per generare entrate regolari .
In nessun caso, la priorità della generazione di reddito sarà compromessa da REIT in India.
In che modo REIT può fare soldi per i suoi investitori?
REIT può fare soldi per i suoi investitori in due modi:
- Dividendi : Il reddito da locazione / leasing così generato dal REIT sarà distribuito tra gli azionisti sotto forma di dividendi. La frequenza di distribuzione dei dividendi può essere mensile / trimestrale / annuale a seconda dei casi.
- Apprezzamento del prezzo : le azioni di REIT saranno quotate nel mercato azionario indiano. Quindi il prezzo delle azioni di REIT seguirà il suo corso. Quando i fondamentali aziendali di REIT miglioreranno, crescerà anche il suo prezzo di mercato (come qualsiasi altra società quotata). Quando il prezzo delle azioni si è apprezzato come desiderato, gli azionisti possono vendere le loro quote e registrare i profitti.
Ritorni attesi dai REIT in India
In media è stato stimato dagli esperti che, agli attuali livelli di prezzo (Rs.300 per azione), REIT può iniziare a produrre immediatamente dividendi di circa il 7,0%.
In generale, il rendimento degli affitti degli uffici aumenta a un tasso medio del 4,5% in India. Ciò significa che, negli anni a venire, l’attuale rendimento da dividendi del 7,0% potrebbe crescere al tasso del 4,5%.
In che modo questo tasso di crescita del 4,5% influisce sul rendimento futuro di REIT in India?
| Descrizione | Crescita del rendimento al 4,5% annuo |
| Rendimento corrente: | 7,0% |
| Dopo 5 anni | 8,7% |
| Dopo 10 anni | 10,9% |
| Dopo 15 anni | 13,50% |
Poiché i REIT sono quotati in borsa, vedranno anche un apprezzamento del prezzo. Questo apprezzamento del prezzo dipenderà dai fondamentali aziendali della società.
Ho notato alcuni fondamenti di Embassy REIT elencati nel loro documento di offerta. Questi sono i numeri di Mar’16 e Mar’18:
- Crescita dell’utile netto : in 3 anni (tra marzo 16 e marzo 18), l’utile netto di Embassy Office Space è aumentato da Rs.93.1 Crore a Rs.256.8 Crore. Si tratta di un tasso di crescita del 40% all’anno in 3 anni.
- Crescita patrimoniale : nello stesso periodo di tempo, la base patrimoniale è aumentata da Rs.10,544 Crore a Rs.13,515 Crore. Si tratta di un tasso di crescita dell’8,63% annuo in 3 anni.
- Liquidità netta dalle operazioni : In 3 anni, il flusso di cassa operativo di Embassy Office Space è aumentato da Rs.925.1 Crore a Rs.1250.7 Crore. Si tratta di un tasso di crescita del 10,5% all’anno in 3 anni.
Con questo tipo di numeri che lavorano a favore di Embassy REIT, personalmente penso che nei prossimi 5 anni, le azioni di Embassy REIT daranno almeno un apprezzamento medio del capitale del 12% all’anno
Considerando che, attualmente questo è l’unico REIT in India, questo tasso di crescita può ulteriormente migliorare.
Conclusione
REIT è un must per tutti gli investitori. Embassy REIT è ora sul mercato. Sono sicuro che sono in programma altri lanci di REIT in India. Continua a monitorare i loro progressi e, se possibile, prova ad afferrarli nella fase IPO stessa.
Negli Stati Uniti e in Europa, REIT esiste da decenni. Per le persone che non hanno un capitale enorme per acquistare una proprietà immobiliare “mattoni e malta”, possono acquistare azioni in REIT. Leggi di più sulle basi dei REIT qui …
Buon investimento.