L’acquisto di un immobile fatiscente può ora essere vantaggioso grazie alle nuove agevolazioni fiscali introdotte dall’Agenzia delle Entrate. Questa novità rappresenta un’opportunità per chi desidera ristrutturare un rudere e trasformarlo nella propria abitazione principale, beneficiando di significativi sconti sulle imposte.
Fino a poco tempo fa, l’acquisto di immobili in rovina, classificati nella categoria catastale F/2, non dava diritto a benefici fiscali. Tuttavia, con la nuova risposta n. 108/2026, l’amministrazione finanziaria ha cambiato orientamento, permettendo agli acquirenti di usufruire delle agevolazioni previste per la prima casa.
Le nuove regole per ottenere lo sconto
Per beneficiare delle agevolazioni fiscali, è necessario rispettare alcune condizioni specifiche. Innanzitutto, l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale e deve trovarsi nel Comune di residenza del compratore o l’acquirente deve trasferire la residenza entro diciotto mesi. Inoltre, il contribuente non deve possedere altre abitazioni nello stesso Comune o nel resto del territorio nazionale acquistate con le stesse agevolazioni.
Un aspetto cruciale è la ristrutturazione dell’immobile. Il rudere deve essere reso abitabile entro tre anni dall’acquisto. Questo termine è fondamentale per mantenere i benefici fiscali e evitare sanzioni. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che lo stato di abbandono del rudere non preclude il diritto allo sconto, purché l’immobile abbia una chiara potenzialità abitativa.
Le dichiarazioni obbligatorie nell’atto
Per ottenere l’agevolazione, è essenziale includere nel contratto di compravendita le dichiarazioni specifiche richieste dalla legge. Il compratore deve attestare di non possedere altre case, di impegnarsi a trasferire la residenza nei tempi previsti e di destinare il rudere ad abitazione. Senza queste dichiarazioni, l’atto notarile sarà soggetto alle imposte ordinarie e il risparmio fiscale andrà perso.
Il credito d’imposta per abitazioni accorpate
Un altro aspetto rilevante riguarda le abitazioni accorpate. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di vendita di un immobile accorpato, il credito d’imposta agevolato sarà calcolato solo sulla quota dell’immobile acquistata con le agevolazioni. Questo principio evita doppi benefici e tutela l’erario da indebiti risparmi fiscali.
La nuova tempistica per la rivendita è stata estesa a due anni, permettendo ai contribuenti di acquistare una nuova abitazione beneficiando delle agevolazioni senza dover vendere la precedente prima casa. Questo cambiamento semplifica le operazioni immobiliari e offre maggiore flessibilità ai proprietari.
La vendita della prima casa e il preliminare
In caso di vendita della prima casa prima dei cinque anni dall’acquisto, è possibile evitare la decadenza dai benefici fiscali acquistando una nuova abitazione entro un anno. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il contratto preliminare non è sufficiente per mantenere le agevolazioni. È necessario stipulare il rogito definitivo entro l’anno per evitare la perdita dei benefici.
Questa regola è fondamentale per chi si trova in una fase di transizione immobiliare e desidera mantenere i vantaggi fiscali. È importante agire con tempestività e rispettare i tempi previsti per evitare sanzioni e il pagamento delle imposte arretrate.
