La scelta tra mutuo fisso e mutuo variabile non si vince con un colpo d’occhio al tasso nominale. Serve un metodo che simuli i possibili scenari, legga correttamente il TAEG e quantifichi come cambia la rata lungo il piano di ammortamento. Con pochi passaggi, è possibile trasformare stime vaghe in numeri chiari e replicabili, mettendo a confronto alternative diverse con la stessa metrica.
Questa guida mostra come costruire scenari su inflazione, Euribor e spreadcome interpretare il tasso effettivo e come calcolare il break-even del tassocioè il punto in cui il variabile smette di essere più conveniente del fisso. Tutto con esempi concreti facilmente riproducibili in qualsiasi simulatore affidabile.
Impostare scenari: inflazione, Euribor e spread
Un simulatore che merita tempo consente di variare inflazioneEuribor e spread. L’inflazione non entra direttamente nel calcolo della rata, ma determina il costo reale del mutuo: più alta l’inflazione, minore il peso reale delle rate future. L’Euribor è la base del tasso variabile; lo spread è il margine fisso della banca. Per un test utile, definire almeno tre scenari coerenti (prudente, centrale, severo) su un orizzonte di 3-5 anni, quando il variabile è più sensibile.
Esempio replicabile: impostare (a scopo didattico) Euribor a 3 mesi iniziale 3,5%, con traiettorie annuali: prudente -0,5 punti all’anno fino a 2,0%; centrale stabile 3,5%; severo +0,5 punti all’anno fino a 5,0%. Tenere fisso uno spread di 1,20% sul variabile. Per il fisso, usare un tasso nominale annuo (TAN) di riferimento, ad esempio 3,80%. Per l’inflazione, simulare 2,0% (prudente), 3,0% (centrale), 4,0% (severo) per misurare il potere d’acquisto delle rate.
Leggere il TAEG senza errori
Il TAEG è il tasso che incorpora interessi e costi obbligatori, offrendo un tasso effettivo comparabile tra offerte. Nella simulazione, inserire: spese istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata, eventuali polizze abbinate obbligatorie. Esempio: su 200.000 € a 25 anni, spese una tantum 2.200 €, incasso rata 2 € mensili, imposta sostitutiva 0,25% (prima casa). A parità di TAN 3,80% fisso, il TAEG può salire a circa 4,00–4,10% in funzione dei costi ricorrenti.
Attenzione alle polizze facoltative: se non sono condizione necessaria per ottenere il tasso, non vanno nel TAEG. Includerle comunque in un costo totale a parte aiuta a valutare il beneficio/rischio. Per il variabile, calcolare un TAEG per ciascuno scenario Euribor: il simulatore deve poter proiettare la serie delle rate sulla base del percorso del tasso, altrimenti il TAEG risultante è solo indicativo.
Ammortamento: come si muovono quota capitale e interessi
Nel piano alla francese le rate sono costanti per tasso fisso, ma la composizione cambia: all’inizio prevalgono gli interessi, poi cresce la quota capitale. Con il variabile, rata o durata si adeguano quando l’indice cambia. Per un confronto coerente, utilizzare rata variabile e durata costante. Sul mutuo di 200.000 € a 25 anni TAN 3,80% fisso, la rata mensile iniziale è circa 1.030 €; interessi del primo anno circa 7.400 €, capitale rimborsato circa 4.960 €.
Stesso prestito al variabile con Euribor 3,5% + spread 1,20% = TAN 4,70% iniziale: rata circa 1.136 €. Se lo scenario prudente porta l’Euribor al 2,0% in due anni (TAN 3,20%), la rata scende intorno a 972 €. Nello scenario severo con Euribor al 5,0% (TAN 6,20%), la rata sale verso 1.310 €. Analizzare le prime 60 rate consente di misurare la sensibilità al tasso e lo sforzo di cassa.
Break-even del tasso: quando il variabile smette di convenire
Il break-even del tasso è il livello medio dell’indice per cui il costo attuale del variabile e del fisso si equivale. Procedura replicabile: 1) calcolare il valore attuale delle rate del fisso usando il suo TAEG; 2) trovare, per il variabile, il tasso medio d’indice che rende uguale il valore attuale. In pratica, si cerca l’indice medio che, sommato allo spread, produce lo stesso costo del fisso su un orizzonte prefissato (ad esempio 7-10 anni, quando la maggior parte degli interessi è pagata).
Esempio: fisso TAN 3,80% con TAEG 4,00%; variabile con spread 1,20%. Su orizzonte 8 anni, il break-even è raggiunto se l’Euribor medio resta intorno al 2,80% (perché 2,80% + 1,20% ≈ 4,00% effettivo al netto dei costi). Se si ritiene plausibile un Euribor medio inferiore a 2,80% su 8 anni, il variabile ha vantaggio atteso; sopra quella soglia, il fisso proteggerebbe meglio. Il simulatore deve permettere l’iterazione del tasso per centrare l’uguaglianza dei costi.
Esempio completo replicabile: 200.000 € a 25 anni
Impostazioni: capitale 200.000 €, durata 300 mesi, spese iniziali 2.200 €, incasso rata 2 €/mese, imposta sostitutiva 0,25%. Fisso: TAN 3,80%, TAEG atteso ~4,05%, rata ~1.030 €. Variabile: spread 1,20%, Euribor 3,5% iniziale con tre percorsi. Risultati sintetici su primi 60 mesi: scenario prudente (Euribor verso 2,0% in 2 anni) rata media ~1.010 €, interessi cumulati ~32.000 €; scenario centrale (Euribor 3,5% costante) rata media ~1.136 €, interessi ~38.500 €; scenario severo (Euribor verso 5,0%) rata media ~1.250 €, interessi ~43.500 €.
Interpretazione: rispetto al fisso, il variabile è migliore nello scenario prudente (rata media più bassa e interessi minori) e peggiora nello scenario severo. Valutare anche l’effetto dell’inflazionecon inflazione media al 3% annuo, la rata reale del fisso scende nel tempo, alleggerendo il peso psicologico. Un foglio di calcolo o un simulatore avanzato consente di scontare ogni rata al tasso d’inflazione per ottenere il costo reale totale, utile a chi ragiona in termini di potere d’acquisto.
Checklist operativa per confronti solidi
– Inserire tutti i costi nel TAEG e salvarne il dettaglio
– Definire tre scenari coerenti per Euribor e inflazione
– Verificare la sensibilità della rata (±1 punto di tasso)
– Calcolare il break-even del tasso su un orizzonte 7–10 anni
– Confrontare anche il profilo di rischio di cassa e l’effetto dell’inflazione
– Salvare i parametri per replicare il test quando arrivano nuove offerte
