Negli ultimi anni il centro di Roma è diventato teatro di una trasformazione guidata dalla finanziarizzazione del mattone. Quello che una volta erano scuole, teatri e palazzi d’epoca viene spesso riqualificato per ospitare hotel di lusso, club privati e residenze per turismo d’élite. Secondo il ricercatore Alberto Bortolotti del Politecnico di Milano, a Milano almeno 4054 immobili sono stati convertiti in prodotti finanziari da almeno 65 società di gestione del risparmio, un fenomeno che ora guarda sempre più verso la Capitale.
La pressione del turismo e la scarsità di aree libere a Milano hanno accelerato lo spostamento degli investitori a Roma, dove il centro storico offre opportunità di grande valore. L’azione dei fondi non è neutra: determina variazioni nella composizione d’uso degli edifici e impatti sul tessuto sociale ed economico della città, rendendo necessario interrogarsi su regole urbanistiche e strumenti pubblici per governare la trasformazione.
Il peso e il funzionamento dei fondi immobiliari
I soggetti che comprano e rilanciano gli immobili agiscono spesso tramite SGR, cioè società di gestione del risparmio; in questo contesto il mattone assume la forma di prodotto finanziario e genera flussi di cassa destinati ai quotisti. Le SGR possono essere italiane, come Fabrica (gruppo Caltagirone), DeA Capital (De Agostini) o Investire (Nattino), oppure estere o collegate a soggetti pubblici come Cassa depositi e prestiti e Invimit. Esistono poi fondi partecipati da gruppi internazionali, come Krialos, per il quale è noto un legame con BlackRock.
Strutture e logiche di redditività
La maggior parte dei fondi in Italia è di tipo chiuso (oltre il 90%), con durata prefissata e distribuzione di cedole annuali. Alcuni fondi alternativi consentono riaperture della platea dei quotisti per ricapitalizzazioni. La scelta di comprare un edificio storico dipende esclusivamente dalla redditività attesa: la riqualificazione costa molto (la stima di 3.000 euro al metro quadro è indicativa), e su un immobile di 5.000 metri quadri significa un investimento di circa 15 milioni di euro. Se si ipotizzano 50 appartamenti da 100 metri quadri e un affitto residenziale medio di 5.000 euro al mese, il ritorno può richiedere decenni; per questo i fondi spesso puntano al mercato ricettivo, dove i prezzi a breve termine sono molto più alti.
I casi romani e la riconfigurazione del centro
Roma sta vedendo numerose conversioni emblematiche: il cinquecentesco Collegio del Nazareno è passato da scuola a struttura ricettiva con tariffe notturne elevate; il Palazzo Medici Clarelli, vicino a via Giulia e alla casa di Raffaello, è destinato a diventare un club privato in stile inglese dopo essere stato messo in vendita. In pieno centro, edifici storici che un tempo ospitavano uffici pubblici o servizi sono stati acquisiti da gruppi internazionali o fondi, trasformandosi in hotel extralusso e ristoranti di chef stellati. Tra gli esempi: Palazzo Piacentini e il Corinthia Rome gestito dal fondo Reuben Brothers, e Palazzo Marini acquisito per sviluppo da Four Seasons coinvolgendo investitori come Bill Gates e il principe Al‑Waleed.
Effetti visibili e tensioni
Queste operazioni si inseriscono in un contesto di overtourism, termine che indica un eccesso di visitatori rispetto alla capacità ricettiva. Come osserva Mario Breglia di Scenari immobiliari, bisogna distinguere tra overtourism “dei poveri”, legato agli affitti brevi, e quello “dei ricchi”, caratterizzato da clientela di alto potere d’acquisto che cerca soggiorni prolungati in appartamenti di lusso. La conseguenza è una domanda spinta verso l’alta gamma e la progressiva conversione del patrimonio residenziale in offerta ricettiva, con impatti sul mercato degli affitti e sulla composizione sociale dei quartieri.
Implicazioni politiche e possibili alternative
La pressione dei fondi porta anche a un ripensamento del ruolo del capitale pubblico: spesso privato e fondi sostituiscono investimenti pubblici, modellando progetti urbani senza sempre tenere conto delle dinamiche locali. L’urbanista Paolo Berdini segnala come eventi straordinari abbiano accelerato aperture e lavori, con la costruzione di numerosi alberghi a 4 o più stelle. Se la pubblica amministrazione non dispone di risorse, una delle proposte è l’emissione di bond municipali per finanziare interventi che rispondano a piani urbani condivisi, così da tenere insieme sviluppo economico e interesse pubblico.
In assenza di strumenti pubblici e vincoli mirati nei piani regolatori, le operazioni dei fondi continueranno a determinare l’aspetto delle città. Roma è ormai vista come una miniera di opportunità per chi dispone di capitali importanti: la sfida per amministratori e pianificatori è trovare il giusto equilibrio tra attrazione di investimenti e tutela della funzione residenziale e sociale del centro storico.
