Nell’era post-pandemia, il tema dell’inflazione degli affitti ha guadagnato notevole attenzione, a seguito delle discrepanze riscontrate tra diverse misurazioni.
In particolare, l’indice di affitto osservato di Zillow (ZORI) ha registrato tassi di inflazione annualizzati che raggiungevano il 15% all’inizio del 2022, mentre l’indice dei prezzi al consumo (CPI) per gli affitti si attestava a un modesto 5,5%. Queste divergenze hanno suscitato interrogativi sull’efficacia dei dati di Zillow nel predire le misurazioni ufficiali dell’inflazione degli affitti.
Lo studio analizza i dati dal febbraio 2015 fino all’ottobre 2023, rivelando sia le potenzialità che i limiti dei dati del settore privato nel contesto delle previsioni economiche. I risultati suggeriscono che l’efficacia di ZORI nel predire l’inflazione dipende fortemente dall’orizzonte temporale delle previsioni e dalle condizioni di mercato.
Indice dei contenuti:
Divergenze tra le misurazioni degli affitti
Un’analisi dei dati mostra comportamenti distintivi tra i vari indicatori di affitto. Sebbene l’inflazione degli affitti secondo il CPI e il PCE si muova in stretta correlazione (con un coefficiente di correlazione di 0,91), l’inflazione degli affitti di Zillow presenta correlazioni significativamente inferiori (0,25 con il CPI e 0,15 con il PCE). Queste differenze derivano da distinzioni metodologiche fondamentali.
Performance predittiva dei dati di Zillow
Nell’esaminare la capacità dei dati di Zillow di prevedere l’inflazione futura degli affitti secondo il CPI, utilizzando previsioni fuori campione dal 2018 al 2023, sono emersi modelli che variano in base all’orizzonte temporale. I risultati mostrano che l’accuratezza delle previsioni migliora a orizzonti più lunghi quando si incorporano i dati di Zillow o sia i dati di Zillow che i prezzi delle case, con una performance ottimale a 12 mesi. Le proporzioni di errore quadratico medio (RMSE) inferiori a 1.0 indicano una performance migliore rispetto a un modello di cammino casuale.
Impatto della pandemia sulle previsioni
Un aspetto particolarmente interessante emerge dall’analisi della stabilità delle previsioni, realizzata tramite il test di fluttuazione Giacomini-Rossi. Prima di giugno 2020, i modelli che includevano i dati di Zillow non mostrano vantaggi statisticamente significativi. Tuttavia, a partire dalla metà del 2020, questi modelli hanno cominciato a sovraperformare le metodologie tradizionali, precisamente nel momento in cui l’indice di Zillow e il CPI mostrano la massima divergenza. Questo vantaggio nelle previsioni si è mantenuto per circa due anni.
Analisi per periodi distinti
Considerando il risultato del test di fluttuazione, l’analisi è stata suddivisa in due periodi distinti. Nei dati pre-pandemia (2015-2020), i dati di Zillow offrivano miglioramenti minimi nelle previsioni, mentre i modelli tradizionali si sono dimostrati adeguati. Al contrario, durante la pandemia, l’inclusione dei dati di Zillow ha fornito preziose informazioni, con previsioni a 12 mesi migliorate del 37% e previsioni medie da 1 a 12 mesi aumentate del 33%. I modelli combinati che includevano sia i prezzi delle case che i dati di Zillow hanno mostrato le migliori performance complessive.
Implicazioni chiave
Le scoperte rivelano come e quando gli indicatori alternativi di affitto possano migliorare le previsioni di inflazione. Questi strumenti si rivelano più utili in periodi di rapido cambiamento del mercato, in grado di catturare dinamiche in tempo reale che le statistiche ufficiali non riescono a cogliere a causa della loro progettazione metodologica. Tuttavia, questa capacità predittiva viene con importanti sfumature, poiché l’efficacia dei dati alternativi dipende criticamente dall’orizzonte delle previsioni.
In particolare, mentre questi indicatori forniscono valore limitato per previsioni a breve termine (1-3 mesi), offrono guadagni di accuratezza significativi per orizzonti di 6-12 mesi, cruciali per le decisioni politiche. Inoltre, la loro utilità è fortemente legata alle condizioni di mercato: i miglioramenti delle previsioni superiori al 30% osservati nel periodo 2020-2022 sono stati una conseguenza delle straordinarie condizioni pandemiche che hanno stravolto i normali schemi di mercato degli affitti.
