Milano conferma il ruolo di primo piano nel mercato immobiliare italiano ed europeo: gli operatori stimano che il segmento residenziale cittadino valga quasi 8 miliardi di euro all’anno, una cifra in crescita dall’inizio del decennio.
L’attenzione internazionale su eventi, infrastrutture e investimenti pubblici ha cambiato le scelte degli investitori, che oggi guardano la città con approcci più diversificati.
Panoramica del mercato milanese
Il centro storico resta ambito, ma ha ormai raggiunto livelli di saturazione che comprimono i rendimenti da locazione. Questo spiega lo spostamento degli investimenti verso aree alternative: compravendite e trend recenti mostrano un interesse crescente per quartieri in trasformazione e zone periferiche ben collegate alla città.
Perché crescono gli investimenti nelle aree in trasformazione
Non si tratta solo di numeri. Gli investitori puntano su progetti di rigenerazione urbana perché offrono prezzi d’acquisto più bassi e margini di rivalutazione più alti rispetto alle zone già consolidate. Il percorso tipico è questo: iniziale ingresso di investitori retail, interventi di riqualificazione che migliorano l’appeal dell’area, e poi l’arrivo di capitali istituzionali con capacità finanziarie maggiori. Il risultato è una crescita del valore che va oltre l’income da locazione, migliorando il ritorno sul capitale impiegato sul medio termine.
Il caso Scalo Romana e il Villaggio Olimpico
Un esempio concreto è lo Scalo Romana, dove il progetto del Villaggio Olimpico si trasformerà, dopo gli eventi sportivi, in un grande studentato da circa 1.700 posti letto. La riconversione punta a creare una massa critica di domanda residenziale e servizi di contorno, riducendo il rischio di vacancy e generando flussi di affitto più stabili: elementi che possono rendere l’investimento più interessante per chi cerca rendimento nel medio periodo.
L’operazione combina edilizia residenziale e servizi universitari, e le scelte successive degli sviluppatori influenzeranno cap rate e prospettive di rivalutazione dell’area. In pratica, la trasformazione dovrebbe trasformare una zona in forte crescita potenziale in un asset con carattere e domanda duratura.
Impatto sociale e modelli di accesso
Oltre agli aspetti finanziari, il progetto introduce forme miste di accesso: parte degli alloggi sarà riservata a categorie specifiche. Circa il 10% dei posti (171 unità) sarà dato prioritariamente a figli e dipendenti di enti professionali come la Cassa Forense. Questa scelta funziona da esperimento di politica abitativa che può incidere sulla domanda locale e sulla percezione di equità, ma solleva anche questioni su criteri di selezione, trasparenza e possibili effetti sui prezzi secondari.
Tariffe e polemiche sui canoni
Sul fronte economico, il canone medio comunicato è di circa 864 euro al mese, comprensivo di servizi come sorveglianza e pulizie. All’inizio erano previste tariffe agevolate per 150 posti a 592 euro al mese; poi l’offerta scontata è stata estesa a 450 posti grazie a un accordo con operatori pubblici, tra cui Cdp Real Asset. La sfida resta trovare un equilibrio tra copertura dei costi operativi e tariffe accessibili per gli studenti: il prezzo incide direttamente sulla domanda e sulla sostenibilità sociale del progetto.
Opportunità nell’hinterland e nei comuni limitrofi
Il riposizionamento della domanda non riguarda solo Milano centro. Province come Monza e Brianza e molti Comuni dell’hinterland offrono prezzi medi più bassi e collegamenti efficienti con il capoluogo, proponendo spesso una qualità della vita superiore. Per gli investitori queste località rappresentano alternative valide: immobili con potenziale di rendimento, domanda in crescita per soluzioni “non centrali ma servite” e minori costi d’ingresso.
Cosa guardare prima di comprare
Chi pianifica acquisizioni oggi dovrebbe valutare non solo il prezzo attuale, ma le sinergie con progetti pubblici, piani di riqualificazione e interventi infrastrutturali. Sono proprio questi fattori a determinare il profilo rischio-rendimento e il ROI atteso. Nei prossimi mesi, gli sviluppi infrastrutturali e le mosse dei grandi investitori istituzionali saranno decisivi per capire la sostenibilità dei rendimenti nelle aree limitrofe.
