Mutuo subprime: spiegata la causa della crisi finanziaria del 2008

È passato più di un decennio dalla crisi finanziaria del 2008, originata negli Stati Uniti . Da allora, ci sono state diverse pubblicazioni che hanno indicato le cause della crisi. La causa più comune è assegnata al ” mutuo subprime “. Il mutuo subprime si riferisce ai titoli garantiti da ipoteca (MBS), ma di una categoria molto speciale. Leggeremo di più perché lo chiamo “molto speciale”.

Fu “Lew Ranieri” a coniare per primo la teoria della cartolarizzazione dei mutui. Questo alla fine ha portato alla formazione dei nostri moderni “titoli garantiti da ipoteca”. Quindi la prima colpa della crisi deve essere su di lui.

In teoria, Lew Ranieri può essere incolpato. Ma praticamente ci furono una serie di errori, ignoranze e pratiche scorrette che alla fine portarono alla crisi globale.

In questo articolo cercheremo di discutere la catena di attività che ha dato vita ai mutui subprime, che a loro volta hanno causato la crisi finanziaria del 2008.

Consentitemi di spiegare gli eventi in modo sequenziale.

• Mutuo subprime.
  • 1. A proposito di mutuo.
  • 2. Coinvolgimento delle banche di investimento.
  • 3. Necessità di garanzie garantite da ipoteca (MBS).
  • 4. Come hanno fatto soldi le banche di investimento?
  • 5. Come hanno fatto soldi gli investitori di MBS?
  • 6. Domanda eccessiva per MBS.
  • 7. Obbligazioni di debito garantite (CDO).
  • 8. Mercato immobiliare in forte espansione.
  • 9. Ruolo di altre agenzie (rating del credito, assicurazioni).
  • 10. Perché le persone stavano prendendo prestiti?
  • 11. Scoppio della bolla immobiliare.
  • 12. Altri crediti inesigibili.
  • 13. Cosa hanno fatto i grandi investitori …
  • 14. La recessione è arrivata.

Mutuo subprime

Per capire cos’è il mutuo subprime, è essenziale conoscere lo schema delle cose su come opera l’attività dei mutui negli Stati Uniti. Una volta che siamo chiari su questo flusso, possiamo individuare e comprendere la causa principale della crisi.

Il mutuo subprime è la causa principale. Ma è anche importante apprezzare l’effetto a catena causato dal mutuo subprime, che alla fine ha portato alla crisi finanziaria del 2008.

Ecco alcuni termini (concetti) spiegati in breve, che è necessario ricordare per comprendere l’enormità del mutuo subprime.

• Mutuo : è un prestito preso da una banca per acquistare una casa. È un accordo tra acquirenti di case e banche. L’acquirente si impegna a rimborsare i soldi alla banca nel tempo. Il rimborso sarà l’importo principale più gli interessi. Fino a quel momento, la “casa” rimane come pegno con il mutuatario.
• Banca : ci sono due tipi di banche coinvolte. In primo luogo, sono le banche al dettaglio che prestano denaro ai mutuatari. In secondo luogo, il tipo è le banche di investimento a cui le banche al dettaglio alla fine vendono i prestiti . Leggeremo di più su questo in questo articolo.
• Obbligazioni : si tratta di opzioni di investimento a reddito fisso e prive di rischio. Possono generare rendimenti molto prevedibili. Perché? Perché sono sostenuti dal Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti. Ma al ribasso, i loro rendimenti sono bassi. Pochi esempi sono, buoni del tesoro ecc.
• Mortgage Backed Security (MBS) : sono come le obbligazioni. Le loro azioni sono anche negoziate sul mercato secondario. Ma l’unica differenza è che rappresentano un rischio di perdita maggiore (rispetto ai titoli di Stato). Quindi, per compensare questo rischio, offrono rendimenti più elevati.
  • Che cos’è MBS : tutti i mutui acquistati dalle banche di investimento vengono riuniti insieme e viene formato un MBS. Cos’è MBS? È uno strumento finanziario le cui attività sono “contratti di prestito”. Perché si chiama asset? Perché i prestiti generano reddito informano di “pagamenti mensili”, che i mutuatari pagano regolarmente alla banca .
  • Tipi di MBS : il modo in cui i mutui sono bastonati, dà vita a diversi tipi di MBS. Esempio: un tipo di MBS includerà quei mutui il cui profilo del mutuatario ha un punteggio di credito superiore a 720 (mutuatari principali). Può essere formato un altro MBS il cui profilo di credito è inferiore a 700.
  • Investimento in MBS : le azioni MBS sono negoziate sul mercato secondario. Le persone interessate possono acquistare e vendere azioni di MBS (come le azioni). Ci saranno alcuni investitori che acquisteranno solo MBS> 720. Ci saranno alcuni investitori che sono disposti a correre più rischi, acquisteranno persino MBS <700. Perché? Perché in tempi normali, gli investimenti più rischiosi possono ottenere rendimenti più elevati.
  • Mutuo subprime : quei titoli garantiti da ipoteca il cui profilo di rischio del mutuatario è troppo basso (esempio MBS <650) sono classificati come mutuo subprime.
• Prestito per tutti : in un mercato ipotecario garantito da MBS, chiunque può ottenere un prestito. Supponiamo che esista un MBS il cui profilo di rischio del mutuatario è inferiore a 650. Nelle banche tradizionali, le persone con un punteggio inferiore a 650 non riceveranno un prestito. Ma nel mercato MBS, anche queste persone possono ottenere un prestito, finché le azioni di questo MBS non avranno acquirenti a Wall Street.

Ora, con questi concetti a noi noti, siamo pronti ad ascoltare la storia sulla causa della crisi finanziaria del 2008. Questa storia spiegherà con un linguaggio semplice la sequenza di ragioni che hanno portato l’economia statunitense alla crisi finanziaria del 2008

1. Informazioni sui mutui

Persone che cercano di acquistare case, si rivolgono a banche al dettaglio e chiedono un prestito. La domanda di prestito viene compilata e presentata alla banca.

Queste banche a loro volta controllano le credenziali del mutuatario. Se il mutuatario supera i criteri minimi, il prestito verrà emesso.

Una persona che ha un lavoro / un’attività stabile, un reddito elevato e un buon punteggio di credito (come sopra FICO 720) otterrà un prestito facilmente e a un tasso di interesse inferiore rispetto ad altri.

Le persone con un punteggio FICO inferiore potrebbero non ottenere un prestito. Potrebbero anche ottenere un prestito, ma per loro i criteri saranno rigorosi, come un acconto maggiore, tassi di interesse più alti, durata del prestito più breve, ecc.

Ma anche qui le banche avranno un minimo indispensabile. Se una persona non rientra in questi criteri, può dimenticare il prestito.

2. Coinvolgimento delle banche di investimento

Nel settore bancario tradizionale, ci sono solo due agenzie che si occupano di prestiti: mutuatario e prestatore (acquirente e banca al dettaglio). Ma dagli anni 2000, una terza parte è stata coinvolta: le banche di investimento.

Queste banche di investimento hanno iniziato ad acquistare i “contratti di mutuo” dalle banche al dettaglio. In questo modo, hanno ottenuto il diritto di ricevere i pagamenti mensili dai mutuatari.

Il ruolo delle banche al dettaglio è diventato sostanzialmente marginalizzato. La loro responsabilità era limitata all’emissione del prestito. Dopo questo passaggio, il loro compito era vendere i prestiti alle banche di investimento. Periodo.

D’ora in poi, furono le banche di investimento a divenire titolari dei contratti di mutuo.

Perché le banche al dettaglio hanno venduto i prestiti? Perché in questo modo, il loro bilancio aveva zero passività e solo liquidità (ricevuta dalla banca di investimento).

Perché le banche di investimento hanno acquistato prestiti? Per usarli come Mortgage Backed Security (MBS).

3. Necessità di titoli garantiti da ipoteca (MBS)

Negli anni 2000, il rendimento dei titoli di stato (come i buoni del tesoro) era molto basso. Tutti gli strumenti a reddito fisso privi di rischio avevano un rendimento molto basso. Quindi i banchieri erano impegnati a inventare un’opzione di investimento a basso rischio e ad alto rendimento . Ciò ha dato origine a titoli garantiti da ipoteca (MBS).

Poiché MBS disponeva di “mutui ipotecari” come attività, è stato considerato sicuro. In un momento in cui i buoni del tesoro producevano rendimenti inferiori al 3,5%, MBS poteva promettere rendimenti fissi del 5-6%.

4. Come guadagnavano le banche di investimento?

Le banche di investimento hanno acquistato prestiti da banche al dettaglio. Diversi di questi mutui sono stati riuniti per formare un Mortgage Backed Security (MBS). Questo MBS è stato valutato in base al suo potenziale di reddito futuro .

Qual è il reddito futuro di MBS? Pagamenti mensili ricevuti dagli acquirenti di case.

Supponiamo che ci sia un MBS il cui patrimonio netto è di $ 1 miliardo. Questo MBS è diviso in un miliardo di quote uguali. Significa che ogni azione di MBS ha un valore di $ 1 (patrimonio netto / numero di azioni). Queste azioni di MBS sono state quindi negoziate sul mercato secondario (Wall Street).

Supponiamo che ciascuna azione di MBS sia stata venduta a un prezzo medio di $ 1,2. Significa che l’MBS potrebbe generare fondi per $ 1,2 miliardi ($ 1,2 x 1 miliardo di quote numeriche).

La banca di investimento ha pagato un totale di $ 1 miliardo per acquistare mutui da banche al dettaglio. Attraverso l’emissione di azioni, hanno guadagnato $ 1,2 miliardi. I guadagni lordi della banca d’investimento sono di $ 0,2 miliardi.

5. Come guadagnavano gli investitori di MBS?

Supponiamo che ci sia un MBS che valeva $ 1 miliardo. È stato in grado di guadagnare $ 57,2 milioni all’anno per i prossimi 30 anni.

Da dove veniva questo guadagno? Dai pagamenti mensili effettuati dai mutuatari di nuovo i loro mutui.

Questi pagamenti mensili ricevuti dalla banca di investimento (MBS), saranno distribuiti proporzionalmente tra gli investitori in proporzione alle loro partecipazioni . Se ci sono un miliardo di quote numeriche, il reddito per azione di questo MBS sarà di $ 0,0572.

• Quale sarà il rendimento per azione per gli investitori?
  • Prezzo delle azioni: $ 1,2 per azione.
  • Reddito: $ 0,0572.
  • Resa: 4,77% (0,0572 / 1,2).

Significa che, acquistando una quota di MBS, l’investitore guadagnerà un rendimento del 4,77% sul suo investimento.

6. Domanda eccessiva di MBS

Fino a quando non furono concessi prestiti a mutuatari meritevoli di credito, il mercato dei titoli garantiti da ipoteca prosperò. Era un perfetto veicolo di investimento per le economie mature (come USA, Regno Unito, Australia, ecc.). La domanda di MBS è salita alle stelle.

Per alimentare la crescente domanda, MBS aveva bisogno di più mutui. Ma il problema era che i mutuatari meritevoli di credito in America sono solo limitati.

In questo scenario, le banche al dettaglio hanno modificato i propri criteri di prestito. Hanno iniziato a concedere prestiti anche a mutuatari non così meritevoli di credito .

Ma hanno applicato tassi di interesse più elevati su tali prestiti.

Poi è arrivata una fase in cui la domanda di MBS è cresciuta ulteriormente. Le banche commerciali e al dettaglio volevano adeguarsi al ritmo. Quindi, hanno iniziato a emettere prestiti senza nemmeno verificare le credenziali dei mutuatari.

In questo modo, l’elenco dei mutuatari stava aumentando a un ritmo desiderato.

7. Obbligazioni di debito garantite (CDO)

Quando le banche al dettaglio hanno iniziato a concedere prestiti a mutuatari meno affidabili, le banche di investimento conoscevano il rischio. Potrebbero valutare che questi mutuatari hanno un’alta probabilità di insolvenza. I rating di credito complessivi degli MBS erano pericolosamente bassi (come B +, CCC e inferiori).

Quindi, quello che hanno fatto è stato creare un altro veicolo di investimento chiamato CDO. Questi CDO avevano un mix di titoli garantiti da ipoteca:

• Mutui Prime (rating del credito da A a AAA)
• Mutui subprime (rating di credito A e inferiore).

Questo li ha aiutati a nascondere i cosiddetti “mutui subprime” sotto la coltre dei mutui primari.

Inoltre, gli acquirenti di CDO non erano uomini comuni. Sono stati acquistati principalmente da hedge fund, banche di investimento stesse, fondi pensione ecc.

Quindi si potrebbe impedire la verifica pubblica dei mutui subprime. Le banche di investimento potrebbero tenerlo nascosto per un lungo periodo di tempo.

Tuttavia, le banche di investimento non erano così infastidite. Perché? Perché c’era un mercato per tali MBS e CDO. La gente comprava le sue azioni a braccia aperte.

8. Mercato immobiliare in forte espansione

Man mano che sempre più persone stavano diventando idonee per il mutuo, la domanda di case iniziò ad aumentare. Più persone avevano soldi (presi in prestito) per comprare una nuova casa.

Ciò ha creato una bolla dei prezzi nel settore immobiliare. Il prezzo degli immobili residenziali è solo aumentato. In un mercato così in forte espansione, si faceva finta che niente potesse andare storto con gli MBS. Come?

Qual era la fonte di reddito per MBS? Pagamenti mensili effettuati dai mutuatari contro mutuo ipotecario. Il rischio di perdita qui era solo quando i mutuatari non riescono a effettuare i pagamenti (insolvenza del prestito).

Per il mercato MBS questo non è stato un problema, perché? Perché la proprietà che è stata utilizzata come garanzia potrebbe essere venduta per compensare la perdita.

Questa ipotesi non era sbagliata, ma è rimasta vera solo fino a quando i prezzi degli immobili non si sono spostati verso l’alto.

9. Ruolo di altre agenzie

C’erano due agenzie il cui contributo non poteva essere sottovalutato nell’aumento dei mutui subprime. Il coinvolgimento di queste due agenzie non fece che aumentare la falsa euforia legata ai mutui subprime.

1. Agenzie di rating del credito
   Le agenzie di rating del credito (Moody, S&P, Fitch ecc.) Hanno assegnato rating AAA alla maggior parte degli MBS, anche quando i prestiti sono stati emessi a mutuatari subprime . Hanno dato valutazioni elevate sulla base dei dati storici passati. Ma quello che si sono persi è che negli ultimi tempi i mutui sono stati concessi a chiunque.
2. Credit Default Swap (assicurazioni)
   Questo è stato un altro strumento finanziario che ha aggravato l’effetto negativo dei mutui subprime. I credit default swap sono fondamentalmente una copertura assicurativa per l’MBS. Hanno protetto l’MBS da qualsiasi perdita di entrate dovuta a “insolvenze sui prestiti” o “pagamenti anticipati”. Poiché gli MBS erano assicurati, gli investitori avevano quel falso senso di protezione.

Nel 2008-2009, i mutuatari maggioritari erano inadempienti sui prestiti. Le compagnie di assicurazione (come AIG) non hanno potuto coprire questa urgenza. Si sono anche dichiarati falliti.

10. Perché le persone chiedevano prestiti?

A quei tempi, anche quelle persone che non avevano una fonte di reddito ricevevano prestiti per comprare casa. Queste persone avevano quasi zero capacità di rimborsare il mutuo, ma hanno comunque accettato il prestito. Perché?

La loro logica era che, poiché il prezzo delle case stava solo salendo, potevano usarlo a proprio vantaggio. Esempio: prendi un prestito di $ 100.000 e acquista una casa. Dopo pochi mesi vendi la casa per $ 102.000. Usa i proventi della vendita per ripagare il prestito e intascare il saldo come profitto.

La gente prendeva mutui per fare trading di proprietà immobiliari. Per aiutare questi mutuatari, le banche hanno offerto incentivi. I prestiti avevano pagamenti mensili inferiori per i primi mesi.

11. Scoppio della bolla immobiliare

È stata raggiunta una fase nel mercato immobiliare statunitense in cui i mutuatari hanno iniziato a essere inadempienti sui loro prestiti. Perché l’impostazione predefinita? Perché era inevitabile. Come?

La causa erano i mutui subprime. I prestiti sono stati concessi a persone che avevano poche capacità di rimborsare il prestito. Quindi, alla fine non potevano permettersi i “pagamenti mensili” e la loro proprietà è stata preclusa.

Ad un certo punto nel 2007-2008, c’erano più case in vendita che acquirenti. Ciò ha innescato un costante calo dei prezzi. La bolla immobiliare è esplosa.

12. Altri crediti inesigibili

Quando i prezzi degli immobili iniziarono a scendere, le persone che avevano acquistato la proprietà con l’unico scopo di “comprare a basso e vendere a un prezzo alto” smisero di pagare il mutuo. Perché?

Perché il valore della loro proprietà ha iniziato a diventare inferiore al valore del mutuo. Ciò ha portato a più insolvenze sui prestiti, portando a più pignoramenti. Ciò ha ulteriormente abbassato i prezzi degli immobili.

13. Ciò che i grandi investitori hanno fatto ha ulteriormente aggravato la situazione

Quando le istituzioni finanziarie hanno visto questa tendenza al ribasso dei prezzi, sono diventate difensive. Hanno smesso di acquistare azioni di “titoli garantiti da mutui subprime”.

Invece, hanno iniziato a fare il contrario. Hanno iniziato a scaricare le loro azioni già detenute di quei CDO che avevano mutui subprime come patrimonio.

Di conseguenza, il prezzo delle azioni di MBS ha iniziato a scendere vertiginosamente. Questo alla fine ha iniziato a riflettere su Wall Street.

Chi erano questi grandi investitori? Erano banche di investimento come Lehman Brothers, Bear Sterns ecc.

In questo modo i guadagni delle banche di investimento (MBS) si fermarono e alla fine dovettero dichiararsi falliti.

14. La recessione è arrivata

Il panico si è diffuso prima negli americani comuni e poi in tutto il mondo. Il mercato azionario è crollato e il mercato del credito si è bloccato.

I prestiti sono diventati quasi impossibili da ottenere. Le economie di tutto il mondo sono diventate assetate di denaro. In assenza di liquidità sufficiente, i tassi di crescita sono diventati negativi.

A causa dei sentimenti negativi, anche la spesa pubblica è diminuita. Questo alla fine ha portato alla recessione.

Conclusione

Per riassumere tutta la storia, permettetemi di elencare le principali cause che hanno portato alla formazione del mutuo subprime e alla fine alla crisi finanziaria del 2008:

• Prestiti inesigibili: la causa principale della crisi sono stati i “crediti inesigibili”. Se le banche al dettaglio si fossero controllate dall’emettere crediti inesigibili, i CDO basati su titoli garantiti da mutui subprime non sarebbero mai nati.
  • Perché le banche al dettaglio hanno emesso crediti inesigibili? Poiché lo sapevano, la responsabilità dei crediti inesigibili non ricadrà su di loro (sarà sulle banche di investimento). Il loro rischio di perdita era quasi zero. Inoltre, c’era domanda di mutui subprime, che hanno anche ottenuto tassi di interesse più elevati per le banche
• Banche di investimento : la formazione di CDO con mutui subprime è stato il loro primo errore. Il loro secondo errore (che equivale anche a un crimine), è nascondere il vero rating di credito dei CDO e degli MBS.
• Compagnie di assicurazione : l’assicurazione non può essere venduta a nessuno. Come un malato di cancro non sarà in grado di acquistare un’assicurazione sanitaria, allo stesso modo un CDO malsano non dovrebbe avere la protezione dei Credit Default Swap.
• Salvataggio : l’economia degli Stati Uniti è enorme. È così grande che anche un piccolo cambiamento qui ha effetto sulle economie di tutto il mondo. Inoltre, nell’economia moderna, le banche non possono fallire. Troppe persone dipendono anche dalle funzioni di base delle banche. Quindi, in fondo alla mente, le banche sapevano che il Congresso degli Stati Uniti alla fine le avrebbe salvate.
• Congresso e SEC : il primo è stato il Congresso degli Stati Uniti a limitare i poteri della SEC sulla regolamentazione di MBS, CDO e Credit Default Swap. Anche il Dipartimento di Giustizia (DOJ) ha continuato a vedere gli illeciti del Congresso e della SEC.
• Persone : non sarà sbagliato affermare che anche le persone comuni hanno contribuito al caos dei mutui subprime. Le persone che sapevano di non essere in grado di pagare le “rate mensili” del mutuo, non avrebbero dovuto prendere il prestito in primo luogo. La loro avidità di soldi facili ha peggiorato la situazione.

Parole finali

Cosa abbiamo imparato dalla crisi dei mutui subprime? Probabilmente poco.

Dopo la crisi finanziaria del 2008, i mutui subprime sono scomparsi dal mercato statunitense. C’erano troppi occhi critici, che osservavano i passi successivi delle banche di investimento.

Persino la SEC si stava comportando in modo duro con le banche al dettaglio che erano la prima finestra per emettere prestiti al pubblico. Ma oggi, nel 2019, forse le banche hanno trovato un’altra scappatoia nei libri di legge.

Un tipo di prestito molto simile viene nuovamente concesso agli americani. Invece di chiamarlo “mutuo subprime”, è stato ribattezzato ” debito per prestiti studenteschi “.

Principalmente, il debito del prestito studentesco non è una cosa negativa. Ma quando la dimensione di questo debito tocca 1,5 trilioni di dollari, solleva interrogativi.

Ciò che è più preoccupante del debito dei prestiti studenteschi è il suo “peso” per gli studenti. Come nel 2019, si dice che 44 milioni di studenti abbiano usufruito di prestiti studenteschi. In media, ogni studente sostiene un prestito di $ 32.000.

Per iniziare una carriera con questo tipo di fardello è una preoccupazione.