Negli ultimi anni, il tema della prelazione urbana ha suscitato un crescente interesse, soprattutto in relazione alle procedure concorsuali.
Una recente decisione della Cassazione, con la sentenza n. 28918 del 2 novembre, ha fornito chiarimenti fondamentali riguardo all’applicazione della prelazione nelle locazioni commerciali, specialmente quando queste si trovano nell’ambito di una procedura concorsuale.
Questa sentenza ha messo in luce come, nel caso di vendite coattive, i diritti del conduttore possano essere limitati, suscitando interrogativi sulle tutele previste dalla legge per chi affitta un immobile.
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La questione in esame
Il caso esaminato dalla Cassazione riguardava l’aggiudicazione di un complesso immobiliare, in particolare un presidio sanitario appartenente a un soggetto in fallimento. Durante una procedura competitiva, il conduttore dell’immobile, che aveva un contratto di locazione non con il proprietario bensì con il Curatore, ha tentato di esercitare il diritto di prelazione previsto dalla legge n. 392/1978. Tuttavia, il Curatore, dopo aver consultato il comitato dei creditori, ha negato tale diritto, portando alla successiva impugnazione e al ricorso in Cassazione.
Le argomentazioni del conduttore
Il conduttore sosteneva che il richiamo alla legge sulla prelazione nel contratto di locazione implicasse un’applicazione integrale della normativa, inclusa la prelazione nel caso di vendita. Inoltre, affermava che la prelazione commerciale non fosse incompatibile con le vendite forzate, anche se gestite dagli organi della procedura concorsuale.
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha respinto le argomentazioni del conduttore, sottolineando che la prelazione urbana è concepita per proteggere il valore dell’azienda del conduttore, garantendo che il suo avviamento non venga compromesso dalla vendita dell’immobile. Tuttavia, questa tutela è prevista solo in caso di vendite volontarie da parte del proprietario, non in situazioni dove la vendita è imposta per soddisfare gli interessi dei creditori.
In contesti di vendita coattiva o liquidazione giudiziale, l’interesse principale è quello dei creditori, che devono essere soddisfatti in modo efficiente. Se il conduttore potesse esercitare la prelazione, potrebbe decidere di non partecipare alle gare, alterando il meccanismo competitivo e riducendo il valore di vendita dell’immobile.
Quando è possibile la prelazione
Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che non esiste un divieto assoluto per la prelazione nelle procedure concorsuali. Questa può essere riconosciuta se il contratto di locazione è stato stipulato prima dell’inizio della procedura e il Curatore subentra a un rapporto contrattuale già esistente. In altre parole, se la locazione è stata creata in un contesto diverso da quello concorsuale, la prelazione può essere applicata.
Limiti e condizioni della prelazione
La regola generale stabilisce che la prelazione non è riconosciuta quando il contratto di locazione è stipulato direttamente dagli organi della procedura concorsuale. In tali casi, la locazione è un atto di amministrazione finalizzato a preservare il valore del bene in vista della vendita, senza alcun intento di tutelare il conduttore come accadrebbe in una vendita normale.
Se la prelazione deve essere considerata, deve essere specificamente prevista in una clausola contrattuale e autorizzata dal giudice delegato, non basta un riferimento generico alla legge. Inoltre, il comitato dei creditori deve essere informato e approvare tale disposizione.
Implicazioni pratiche della sentenza
Questa sentenza pone in evidenza un principio pratico rilevante: chi stipula un contratto di locazione con una procedura concorsuale non può dare per scontato l’applicazione delle tutele tipiche delle locazioni commerciali. Se il conduttore desidera proteggere i propri diritti in vista di una futura vendita, è fondamentale negoziare e inserire nel contratto una clausola di prelazione esplicita, tenendo conto delle autorizzazioni necessarie.
In conclusione, la sentenza della Cassazione offre importanti spunti di riflessione per la gestione degli asset immobiliari nelle procedure concorsuali, sottolineando l’importanza di una corretta pianificazione contrattuale.
