Nel panorama degli investimenti, il real estate rappresenta un’opportunità tangibile e decorrelata dai mercati azionari. Tuttavia, nonostante i suoi vantaggi, gli high net worth individual (Hnwi) italiani sembrano ancora sottovalutare questo asset class. Secondo il World Wealth Report 2026 di Capgemini, a la componente azionaria nei portafogli degli Hnwi ha raggiunto il 25%, mentre gli investimenti alternativi sono scesi al 12%. Questo spostamento non indica un disinteresse strutturale, ma piuttosto una rotazione verso asset più liquidi.
Gli investitori istituzionali, soprattutto anglosassoni, destinano tipicamente il 30-40% del loro portafoglio ad asset reali. In Italia, invece, l’allocazione equivalente resta sotto il 5%, secondo le stime di operatori specializzati come Yeldo Group. Questo divario riflette una preferenza storica per la proprietà diretta rispetto agli strumenti strutturati.
Il mercato immobiliare italiano nel 2026-2026
Il settore immobiliare italiano ha mostrato una crescita significativa nel biennio 2026-2026. Il patrimonio dei fondi immobiliari ha raggiunto 144,5 miliardi di euro nel 2026, con una stima di ulteriore crescita dell’8,7% nel 2026, fino a 176,8 miliardi. L’Italia rappresenta ormai oltre il 13% del patrimonio dei fondi immobiliari a livello europeo, un peso che la Banca d’Italia giudica accompagnato da rischi «complessivamente moderati».
Gli investimenti corporate del primo semestre 2026 sono a circa 7,2 miliardi di euro, in crescita di oltre il 30% sull’anno precedente. Il mercato degli uffici a Milano ha visto un assorbimento di 2,5 milioni di metri quadrati nel 2026, con volumi di investimento a 2,05 miliardi, in aumento del 17%.
Strumenti di investimento immobiliare: fondi, Siiq, club deal e proprietà diretta
La proprietà diretta resta lo strumento più utilizzato, ma comporta concentrazione del rischio, oneri di gestione e un’esposizione diretta alla variabile della classe energetica. Accanto ad essa, il mercato offre tre canali strutturati, con profili di rischio, liquidità e ticket molto diversi.
Fondi immobiliari e Siiq: le differenze
I fondi immobiliari restano il veicolo regolamentato per eccellenza, gestiti da Sgr vigilate e concentrati — per il 97% del patrimonio attivo — in circa venti operatori. Le Siiq quotate offrono liquidità di mercato, ma restano un segmento marginale: appena 640 milioni di euro capitalizzati in borsa, a fronte di un’industria stimata in 145 miliardi.
Club deal immobiliari: perché crescono tra Hnwi e family office
È il club deal immobiliare lo strumento che sta crescendo più rapidamente nella fascia Hnwi e family office. Questi co-investimenti privati, con ticket tipicamente tra 100.000 e 250.000 euro, offrono orizzonti di 2-5 anni e rendimenti netti attesi tra il 6 e il 9% annuo. Secondo Nomisma, negli ultimi tre anni sono transitati oltre 5 miliardi di euro attraverso club deal in Italia.
Come costruire un portafoglio immobiliare: le implicazioni per gli investitori
La scelta dello strumento di investimento va calibrata sull’orizzonte di liquidità. La proprietà diretta e i club deal richiedono pazienza (5-10 anni) ma offrono governance e rendimento potenziale superiori. Le Siiq restano l’unica via per chi necessita di liquidabilità immediata.
Nella due diligence su club deal e fondi riservati, la qualità dello sponsor e la chiarezza del piano di way-out pesano quanto la qualità dell’asset sottostante, dato l’orizzonte di detenzione medio-lungo e la scarsa liquidabilità intermedia.
Da avvocato che segue queste operazioni da vicino, la considerazione che mi porto a casa non è tanto sui numeri — pur convincenti — quanto sul metodo: il real estate italiano oggi premia chi lo tratta come un cantiere da strutturare, non come un bene da parcheggiare in portafoglio. Gli strumenti per farlo, dai club deal alla proprietà diretta ben pianificata fiscalmente, ci sono tutti; manca ancora, in troppi portafogli privati, la volontà di usarli con lo stesso rigore riservato ad azioni e obbligazioni.
