Nel panorama degli investimenti immobiliari italiani, il settore retail ha registrato un vero e proprio boom nel 2026, con un totale di 3,3 miliardi di euro investiti. Tra le diverse tipologie di spazi commerciali, gli outlet si sono distinti per l’attrattiva esercitata sugli operatori di mercato, con transazioni per 780 milioni di euro. Questo fenomeno non riguarda solo le compravendite, ma anche la rigenerazione di strutture esistenti e lo sviluppo di nuovi progetti.
Un esempio emblematico è il progetto di rigenerazione dell’ex Soratte Outlet, che sta per essere trasformato nel Roma Outlet Village. Questo ambizioso piano, finanziato con 100 milioni di euro da Arcus Real Estate, fa parte di un portafoglio che include già Sicilia Outlet Village, Torino Outlet Village e Oriocenter, recentemente riacquisito dal Gruppo Percassi insieme a Generali Real Estate.
La rigenerazione del Roma Outlet Village
Il progetto alle porte di Roma rappresenta una delle operazioni di rigenerazione commerciale più importanti attualmente in corso in Italia. La prima fase, già in atto, interessa 21 mila metri quadrati e prevede l’apertura di circa 90 negozi entro la fine di ottobre 2026. La visione a lungo termine include una seconda fase con altri 60 punti vendita e ulteriori 11 mila metri quadrati di superficie.
“Si tratta di una grande opportunità”, afferma Luca Nasi, general manager di Arcus Real Estate. “La struttura sorge a mezz’ora da Roma Nord e a meno di un ora dal centro città, con tutte le carte in regola per diventare una destinazione turistica. La rigenerazione prevede una profonda rivisitazione degli spazi esistenti, non solo dei negozi, ma anche delle aree food e della piazza principale, posizionandola in una fascia premium.”
L’evoluzione degli outlet: dall’acquisto all’esperienza
Negli ultimi cinque anni, il concetto di outlet è radicalmente cambiato. Se in passato le visite erano motivate principalmente dalla presenza di specifici brand e dalla ricerca di capi particolari, oggi l’esperienza gioca un ruolo cruciale nel giudizio e nella soddisfazione del consumatore. “Ad aver assunto un ruolo sempre più importante è prima di tutto il food, con un’offerta di ristorazione sempre più di qualità”, spiega Nasi. “A questo si aggiungono servizi come le ‘play area’ per i bambini, zone dedicate al relax, navette che collegano la città e l’outlet, e in alcuni casi anche il personal shopper.”
I dati confermano questa tendenza: le aree food&beverage occupano oggi il 20% dello spazio disponibile, il doppio rispetto a dieci anni fa. Questi servizi complementari permettono di prolungare i tempi di permanenza nelle strutture, dedicandosi completamente agli acquisti.
Superfici e rendimenti: il panorama italiano
In Italia, sono attivi trenta factory outlet center, una cifra che posiziona il nostro Paese tra i leader del Vecchio Continente. Il Piemonte conta la superficie maggiore, con 133 mila metri quadrati, seguito dalla Lombardia (122 mila) e dal Lazio (77 mila). Nel 2026, i valori unitari riferiti alle grandi superfici commerciali sono cresciuti dello 0,6%, così come i canoni di locazione, mentre i rendimenti oscillano tra il 6 e il 7% per le strutture prime.
“In Italia c’è un elevato numero di outlet e in questo momento c’è molto fermento sul mercato da parte di investitori, soprattutto stranieri, che vedono in questo settore un’opportunità”, continua Nasi. “Del resto, è un segmento anticiclico e, se fino a poco tempo fa chi investiva nell’outlet lo faceva seguendo una logica più speculativa, ora stanno arrivando operatori più di lungo periodo.”
Il ruolo del turismo nel successo degli outlet
Il turismo rappresenta una caratteristica fondamentale per il successo degli outlet in Italia. I turisti costituiscono circa il 30% del ‘footfall’ nelle strutture e hanno una capacità di spesa maggiore rispetto alla clientela italiana. Per questo motivo, vengono stipulati accordi con hotel e tour operator, soprattutto quando le strutture sono vicine a destinazioni di forte attrattività.
“Il Nord-Est, con il suo alto reddito pro-capite e il flusso turistico, è una delle zone più interessanti per gli investimenti”, conclude Nasi. “Il turismo ha accompagnato la fortuna degli outlet quasi fin dalla loro nascita in Italia e continua a essere un fattore chiave per il loro successo.”
