Il mercato immobiliare di lusso in Italia sta vivendo una trasformazione significativa. Mentre Milano e Roma hanno dominato per decenni, nuove città stanno emergendo come destinazioni di pregio, attirando investitori nazionali e internazionali. Questo cambiamento è evidenziato dai dati del 2026, che mostrano un’offerta complessiva superiore ai 71 miliardi di euro, con una crescita del 15% rispetto all’anno precedente e una domanda in aumento del 22%. I tempi medi di vendita sono scesi a 6,3 mesi, indicando un settore in ottima salute.
Tuttavia, la vera novità risiede nel fatto che la crescita non è più concentrata esclusivamente nelle grandi metropoli. Una serie di città secondarie sta ridisegnando la mappa del lusso immobiliare italiano, offrendo opportunità uniche per gli investitori.
Le città emergenti del lusso immobiliare italiano
Bologna è in testa alla classifica con un aumento del 37% nel valore degli immobili di pregio, raggiungendo quota 680 milioni di euro. Questa crescita è trainata da fattori come lo sviluppo infrastrutturale, il consolidamento dello smart working e la ricerca di una qualità della vita superiore senza le frizioni delle grandi metropoli. Torino, Genova e Reggio Emilia seguono da vicino, con tendenze simili che stanno attirando l’attenzione degli investitori.
La Versilia e la Toscana: mete di lusso per i buyer internazionali
La Versilia si distingue come la prima area turistica italiana per offerta luxury, con un valore di 4,64 miliardi di euro. Forte dei Marmi, in particolare, è la seconda piazza più cara d’Italia, con una media di oltre 10.000 euro al metro quadro e punte fino a 40.000 euro nella zona di Roma Imperiale. Le richieste di immobili extra-lusso sono aumentate del 94,74% nel 2026 rispetto all’anno precedente, con una componente estera che rappresenta oltre il 55% delle compravendite sopra i 2 milioni di euro.
In tutta la Toscana, il regime di flat tax per i nuovi residenti dall’estero ha accelerato il ciclo di acquisti. Lucca ha visto un aumento del 27% dei prezzi negli ultimi cinque anni, mentre Firenze ha registrato un incremento del 24-25%. Gli acquirenti stranieri nel Centro Italia rappresentano oggi il 52% delle compravendite di pregio, trasformando l’acquisto immobiliare in un’operazione integrata di residenza e protezione patrimoniale.
Investimenti immobiliari di lusso: tre aspetti da considerare
Per gli investitori che cercano opportunità nel mercato immobiliare di lusso, ci sono tre aspetti fondamentali da valutare. Primo, la diversificazione geografica ha oggi una base dati solida. Mentre Milano offre liquidità, altre città come Bologna presentano apprezzamenti superiori su orizzonti triennali con un time to sell già sotto i 4,5 mesi. L’illiquidità dei secondary market si sta sistematicamente riducendo.
Secondo, la Direttiva europea sull’efficienza energetica (Epbd) introduce un rischio asimmetrico. Gli acquirenti di pregio sono più disposti a sostenere costi di riqualificazione, e la domanda si orienta verso classi energetiche elevate. Tuttavia, il rischio di repricing è concentrato sul patrimonio di fascia media nelle città secondarie prive di appeal culturale o turistico.
Terzo, la struttura dell’operazione è determinante quanto il prezzo. In un mercato in cui una quota crescente di acquirenti è straniera e opera nell’ambito del regime flat tax, la scelta tra acquisto diretto, società italiana, holding estera o trust non è una questione di stile. Essa incide sul trattamento fiscale dei redditi da locazione, sull’applicabilità dell’Ivie, sull’impostazione successoria e, in caso di eventuale cessione, sul regime delle plusvalenze.
La coesistenza del regime agevolato con le norme Cfc e con i trattati contro la doppia imposizione genera spazi di pianificazione ma anche zone di rischio che richiedono una lettura integrata sin dalla fase di due diligence fiscale pre-acquisizione. Chi acquista in Italia come Hnwi estero ha bisogno di un presidio legale e tributario coordinato, non di due consulenze separate.
