Nel 2026 il settore del retail immobiliare in Europa ha registrato una crescita significativa, con investimenti che hanno raggiunto la cifra record di 35,5 miliardi di euro, un aumento dell’8% rispetto all’anno precedente. Questo settore rappresenta ora il 18% degli investimenti istituzionali immobiliari in Europa, secondo il rapporto Real Estate Retail 2026.
L’Italia si è affermata come leader in questo contesto, con un volume di investimenti retail pari a 3,5 miliardi di euro, un incremento del 39% rispetto al 2026. Questo risultato ha superato tutte le altre asset class, posizionando l’Italia in una posizione di rilievo nel panorama europeo.
L’Italia in testa con centri commerciali e outlet
Nel primo trimestre del 2026, il settore retail in Italia ha mantenuto la sua leadership, attirando 810 milioni di euro, con un aumento del 14% rispetto allo stesso periodo del 2026. Questo settore rappresenta il 34% degli investimenti immobiliari nazionali, che ammontano a 2,4 miliardi di euro.
I centri commerciali e gli outlet hanno trainato questa ripresa, rappresentando circa il 60% dei volumi retail nel 2026. I rendimenti prime delle high street di Milano e Roma sono scesi al 3,70% nel primo trimestre del 2026, il livello più basso tra i segmenti retail, mentre i centri commerciali si attestano al 6,75%, in linea con la fine del 2026.
L’importanza dei covenant dei tenant
Antonio Martino, partner real estate di Pwc Italia, ha sottolineato l’importanza della compressione strutturale dello spread tra cap rate e tasso risk-free, ora a 374 punti base. Questa tendenza riduce il margine di sicurezza contro possibili scenari negativi, rendendo gli asset più esposti a rischi di svalutazione se i fondamentali si deteriorano.
«Diventa essenziale per gli investitori focalizzarsi sulla solidità dei covenant dei tenant, sulla qualità dei contratti di locazione e sulla sostenibilità dei canoni rispetto ai benchmark di mercato», ha spiegato Martino.
La rivoluzione del retail fisico con la Generazione Z
Un fenomeno di forte impatto è il ritorno di interesse della Generazione Z verso il retail fisico. Questi giovani, pur essendo digital native, ricercano nei negozi esperienze sociali e sensoriali, spingendo i retailer a trasformare i punti vendita in hub «phygital» che fondono elementi digitali e fisici, intrattenimento, tecnologia interattiva e spazi pensati per i social media.
Il settore moda è nel pieno di una rivoluzione: il negozio fisico si trasforma da semplice punto vendita a snodo centrale di una strategia omnicanale. Il concetto di «Halo Effect» diventa sempre più rilevante: l’apertura di un flagship store in una nuova città può far crescere le vendite e-commerce locali del 20–40%, mentre la chiusura comporta una diminuzione proporzionale delle vendite online.
Si afferma il modello della «total location value», che integra tutte le fonti di valore di una location: vendite dirette, click & collect, notorietà del brand, influenza sulle vendite online e acquisizione di nuovi clienti. Questo approccio richiede nuove metriche di performance e contratti che includano componenti variabili legate anche alle performance digitali.
Il grocery e le operazioni M&A
Il grocery si conferma tra le asset class più resilienti del retail real estate europeo: nel 2026 gli investimenti hanno superato i 6 miliardi di euro, con un aumento del 13% rispetto al 2026, rappresentando il 18% del totale. In Italia, le strategie omnicanale nel grocery favoriscono i negozi di prossimità e i prodotti locali, generando nuove esigenze immobiliari.
Nel 2026 le attività M&A nei consumer markets in Italia hanno visto una crescita sia nel numero di operazioni annunciate (+17%, 416) sia nel valore (+38,1%, 9,4 miliardi di dollari), in controtendenza rispetto al panorama globale. Tuttavia, le operazioni concluse sono calate del 2%, soprattutto per una concentrazione di operazioni annunciate nel secondo semestre dell’anno che non si sono ancora chiuse.
