Scegliere tra mutuo a tasso fisso e variabile non è una questione di fortuna: servono numeri, scenari e soglie di allerta. Un metodo chiaro, costruito con strumenti gratuiti, permette di quantificare il TAEGmisurare il break-even tra le opzioni e stressare le rate con ipotesi di mercato realistiche. In questo modo si decide con lucidità e si negoziano condizioni migliori.
Qui viene presentato un percorso operativo: un simulatore in Google Sheets o LibreOffice Calcle metriche da guardare, gli stress test sui tassi, le coperture possibili (cap e collar) e una checklist di domande da porre in filiale. È tutto riproducibile senza software a pagamento, con un foglio di calcolo scaricabile e pronto per l’uso.
Impostare un simulatore gratuito in Google Sheets
La base è un prospetto di ammortamento con formula di rata costante PMT. In Google Sheetscreate campi per importo (C), durata in mesi (N), tasso annuo (i), costi iniziali. Per il fisso: R = =PMT(i/12; N; -C). Per il variabile: usate un driver di tasso indicizzato (ad es. EURIBOR) e uno spreadcosì i = indice + spread; replicate l’andamento per scenari diversi ricalcolando R per blocchi temporali (es. aggiornamento trimestrale). Aggiungete colonne per interessi, quota capitale, debito residuo. Inserite anche le spese ricorrenti nel TAEG (perizia, istruttoria, incasso rata), impostando un calcolo del tasso interno di rendimento sui flussi complessivi.
Struttura minima dei campi: Input (C, N, indice base, spread, tasso fisso alternativo, costi una tantum/annui), Output (rata media, TAEG, interessi totali, costo totale), Scenari (tasso base, +1%, +2%, +3%). Questo vi consente di passare dal confronto statico alla valutazione dinamica dei rischi.
TAEG, rate e break-even: cosa misurare davvero
Il TAEG è la bussola perché ingloba costi accessori. Calcolatelo come IRR dei flussi: erogazione netta (positivo) e rate + costi (negativi). Confrontate i TAEG delle opzioni. Poi guardate: 1) interessi totali2) rata massima negli scenari peggiorativi, 3) rapporto rata/reddito nei picchi. Il punto di break-even è il livello di tasso variabile oltre il quale il costo totale supera il fisso. In pratica: fate variare l’indice (EURIBOR) di 0,25% per step, ricalcolate il TAEG del variabile e trovate lo switch point dove uguaglia il TAEG del fisso. Segnate quel valore: è la vostra soglia di rischio accettabile.
Infine, preventivate l’opzione di estinzione o surroga: aggiungete nel modello un’uscita dopo X anni con costi di chiusura e rifinanziamento. Serve a capire se conviene iniziare variabile e poi passare a fisso quando la curva scende.
Scenari di tasso: cap, floor e stress test senza panico
Simulare non è indovinare il futuro: è misurare il danno massimo tollerabile. Create tre set di scenari: base (indice invariato 12 mesi, poi normalizzazione), stress (+200-300 pb subito, plateau 24 mesi), atterraggio (salita breve, poi -100 pb). Per il variabile, impostate un cap tecnico nel modello: se scegliete una copertura, il tasso effettivo non supera il cap. Aggiungete anche un floor (zero o negativo) per evitare distorsioni nel calcolo degli interessi. Il risultato da osservare è la rata massima per scenario e l’escursione rata minima–massima. Confrontate l’escursione con il vostro margine di cassa: la scelta non è solo costo atteso ma anche resilienza finanziaria.
Per case study interni: mutuo 200.000 €, 25 anni, spread 1,2%. Se l’indice passa da 1% a 3%, la rata cresce circa del 20–25%: misurate l’impatto sul rapporto rata/reddito e fissate un alert quando supera il 30–35%.
Strategie di copertura: cap, collar e rinegoziazione
Una copertura semplice è il cap sul variabile: pagate un premio e fissate un tasso massimo. Nel modello, inserite il premio up-front nel TAEG e limitate il tasso al livello di cap. Il collar combina cap e floor: riduce il premio ma limita anche il beneficio in caso di tassi bassi. Valutate il punto di pareggio del cap: quanto deve salire il tasso perché il premio si ripaghi? Se l’incremento atteso supera il break-even, il cap può essere razionale. Considerate anche la rinegoziazione o la surroga come copertura dinamica: simulate il costo di restare vs passare a fisso quando lo spread si riduce. Inserite costi di istruttoria futuri e differenza di TAEG per non sottostimare l’onere.
Evitate coperture che non capite: nel dubbio, preferite un cap trasparente con payoff chiaro. Il modello deve mostrare costi, soglie, e risultato in euro, non solo in percentuali.
Foglio di calcolo scaricabile: modello base
Per partire subito, copiate il seguente CSV in un file.csv e apritelo con Google Sheets o LibreOffice Calc. Contiene input, output e scenari minimi. Aggiungete la colonna periodo per l’ammortamento dettagliato. Le formule PMT/IRR vanno inserite nel vostro foglio in base alle celle.
Sezione,Campo,Valore,Esempio Input,Capitale (C),200000 Input,Durata mesi (N),300 Input,Tasso fisso annuo (i_fisso),3.20% Input,Indice annuo (EURIBOR),1.00% Input,Spread annuo,1.20% Input,Costi una tantum,1500 Input,Costi annui,120 Output,Rata fisso (PMT),=PMT(i_fisso/12;N;-C) Output,Rata variabile base,=PMT((Indice+Spread)/12;N;-C) Output,TAEG fisso,=XIRR(Flussi_fisso;Date) Output,TAEG variabile base,=XIRR(Flussi_var;Date) Scenario,+1% indice,=PMT(((Indice+1%)+Spread)/12;N;-C) Scenario,+2% indice,=PMT(((Indice+2%)+Spread)/12;N;-C) Scenario,+3% indice,=PMT(((Indice+3%)+Spread)/12;N;-C)
Per il TAEG simulate i flussi: erogazione netta positiva (capitale meno costi) e rate + costi ricorrenti negative; usate XIRR con le date effettive. Aggiungete eventuale premio cap come costo iniziale per confronti coerenti.
Checklist di negoziazione con la banca
Arrivare in filiale con domande misurabili cambia la partita. Usate questa lista per ottenere condizioni chiare e verificabili.
- Spread su variabile e tasso finito su fisso: chiedere foglio informativo con TAEG e calcolo esemplificativo.
- Frequenza di revisione del tasso variabile e indice di riferimento esatto (EURIBOR 1M/3M, metodo di rilevazione).
- Cap disponibile: costo, durata, livello; possibilità di collar e penali implicite.
- Costi di istruttoria, incasso rata, perizia, assicurazioni: quali sono obbligatori e quali facoltativi; impatto sul TAEG.
- Rinegoziazione e surroga: tempi, costi, politiche interne, portabilità di eventuali coperture.
- Estinzione parziale: frequenza consentita, importo minimo, effetti su piano e interessi.
- Clausole di floor contrattuale sul variabile e condizioni di moratoria in caso di shock.
- Tempistiche di delibera ed erogazione, validità del preventivo e gestione dello stato avanzamento.
Una volta raccolti i dati, inseriteli nel modello, ricalcolate TAEGbreak-even e scenario stress. Se il variabile supera il cap psicologico del vostro budget in due scenari su tre, il fisso o un variabile con cap diventa l’opzione prudente. Se il TAEG fisso è nettamente superiore e la vostra cassa assorbe un +200 pb senza superare il 30% del reddito, il variabile resta sensato.
