Comprare l’abitazione principale in coppia può sembrare un’operazione semplice, ma sul piano fiscale ci sono insidie che spesso passano inosservate.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2476 del 5 febbraio 2026, ha richiamato l’attenzione su un principio pratico: in regime di comunione legale i vantaggi tributari non si applicano automaticamente se non vengono rese le dichiarazioni richieste da ciascun coniuge. In termini concreti, questo significa che un solo firmatario al rogito che dichiari i requisiti non è sufficiente per estendere l’agevolazione prima casa all’intero immobile.
La scelta del notaio e la formulazione dell’atto non sono dunque semplici formalità: possono decidere l’entità dell’imposta di registro da pagare. La norma che regola il beneficio (art. 1, tariffa parte I, nota II-bis del D.P.R. n. 131/1986) richiede specifiche attestazioni soggettive e oggettive, come la residenza nel Comune o l’impegno a trasferirla entro 18 mesi. Quando queste attestazioni non sono rese da entrambi i coniugi, l’ufficio può riconoscere l’agevolazione soltanto sulla quota del dichiarante, applicando l’aliquota ordinaria sul resto.
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Perché la comunione legale non sostituisce le dichiarazioni
È comune pensare che la comunione legale produca automaticamente la comproprietà e, quindi, l’estensione delle agevolazioni fiscali. Sul piano civilistico questo è vero: la comunione opera ex lege e fa sorgere la comproprietà anche senza la presenza materiale di entrambi al trasferimento. Tuttavia, la giurisprudenza e l’amministrazione finanziaria distinguono tra effetti civilistici e adempimenti tributari. Per ottenere il regime di favore previsto dall’agevolazione prima casa è necessario che ciascun soggetto interessato fornisca le dichiarazioni previste dalla norma; la mancata sottoscrizione di uno dei coniugi produce l’applicazione dell’aliquota ordinaria sulla quota non dichiarata.
La pronuncia della Cassazione e i riferimenti normativi
Nell’ordinanza n. 2476/2026 la Corte ha ribadito un orientamento già emerso in precedenti decisioni (tra cui le sentenze n. 14326/2018 e n. 26703/2026) e richiamato l’indirizzo dell’Agenzia delle entrate espresso con la circolare n. 38/2005. Il principio è chiaro: ai fini dell’agevolazione è necessaria la dichiarazione personale di entrambi i coniugi, anche quando uno dei due non partecipa materialmente al contratto. Questo orientamento conferma che la disciplina fiscale non ammette automatismi derivanti dal regime patrimoniale e richiede il rispetto degli adempimenti formali previsti dalla legge.
Impatto pratico: cosa succede dopo il rogito
Dopo la registrazione dell’atto il procedimento non si conclude: l’amministrazione può avviare controlli sulla veridicità delle dichiarazioni e sulla sussistenza dei requisiti richiesti per l’agevolazione prima casa. Se emerge che uno dei coniugi non ha reso la dichiarazione, l’ufficio procede al recupero dell’imposta non versata sulla quota non agevolata e può applicare sanzioni. Pertanto, il risparmio iniziale può trasformarsi in un costo aggiuntivo importante, specialmente quando l’immobile ha un valore elevato e la differenza di aliquota incide significativamente sull’importo complessivo.
Quali sono i requisiti da dichiarare
Tra i requisiti spesso richiamati nelle dichiarazioni compaiono: la residenza nel Comune dove si trova l’immobile (o l’impegno a trasferirla entro 18 mesi), l’assenza di altri diritti reali su immobili nello stesso Comune e la mancata titolarità di altro immobile acquistato con la stessa agevolazione sul territorio nazionale. Questi elementi, se non attestati correttamente da ciascun coniuge, possono compromettere l’applicazione integrale dell’agevolazione e indurre l’ufficio ad applicare l’aliquota ordinaria del 9% (o l’IVA al 10% se il trasferimento è soggetto a IVA).
Come comportarsi prima del rogito
Per evitare contestazioni occorre curare tanto la sostanza quanto la forma dell’atto notarile. È consigliabile che entrambi i coniugi siano presenti al rogito e rendano le necessarie dichiarazioni in modo esplicito, oppure che si predispongano strumenti adeguati (procure specifiche o dichiarazioni autonome) che garantiscano la corretta applicazione dell’agevolazione prima casa. Coinvolgere il notaio e, se necessario, ottenere un parere fiscale previo rogito rappresentano misure pratiche per ridurre il rischio di recuperi e sanzioni. In sintesi, l’attenzione ai dettagli formali è tanto importante quanto il possesso dei requisiti sostanziali.
