Il settore del real estate sta vivendo una trasformazione significativa. Gli investitori non si limitano più a puntare sulla rivalutazione degli immobili, ma cercano soprattutto redditi stabili e garanzie solide. In questo contesto, il private wealth sta ripensando completamente le strategie di investimento, con un crescente interesse per il real estate private debt.
Abbiamo parlato con Matteo Broggi Head of Fundraising & IR di Yeldo per capire come stanno evolvendo le strategie di investimento e quali sono le asset class più interessanti nel mercato immobiliare attuale.
L’accesso digitale a opportunità immobiliari private
Yeldo ha sviluppato un modello innovativo che permette agli investitori di accedere direttamente a investimenti immobiliari istituzionali tramite una piattaforma digitale. Questo approccio consente di selezionare operazioni singole all’interno di una gamma di opportunità private e off-market, tutte originate e verificate dai professionisti del team di Yeldo.
Il modello di Yeldo opera su tre direttrici principali. La prima è la selezione granulare e la diversificazione puntuale soglie d’ingresso molto inferiori ai canali tradizionali permettono di parcellizzare il capitale su più asset, con opportunità che spaziano per segmenti, geografie e strutture finanziarie, dal debito senior al mezzanino, con diverse scadenze e parametri LTV.
La seconda direttrice riguarda il veicolo finanziario la cartolarizzazione in strumento bancabile consente il frazionamento dei ticket, rendendo l’accesso a deal istituzionali sostenibile per il privato. La bancabilità è quindi la precondizione strutturale di una corretta allocazione del rischio.
La terza direttrice è rappresentata da soluzioni collettive per una gestione delegata accanto alla scelta deal-by-deal, sono disponibili fondi e portafogli diversificati (Step – Short Term Portfolio), che permettono di investire in un paniere già bilanciato, affidando selezione e gestione al team di Yeldo.
La piattaforma Yeldo e il ruolo degli intermediari
L’accesso a queste opportunità è interamente digitale e passa dalla piattaforma Yeldo. Gli investitori professionali si registrano e si autoqualificano, accedono al catalogo delle operazioni, esaminano la documentazione e sottoscrivono online con un ticket minimo da 100.000 euro. La piattaforma gestisce tutte le fasi operative: sottoscrizione, distribuzioni, rimborsi, rendicontazione e le eventuali finestre di liquidità sul secondario.
Yeldo svolge un ruolo duplice: da un lato è originator e advisor dell’operazione immobiliare, selezionando opportunità off-market e strutturando lo strumento finanziario. Dall’altro, confeziona tre linee di prodotto con profili diversi: single deals, Step e fondi.
Per i private banker e i family office Yeldo si posiziona come infrastruttura B2B2C, permettendo di allocare capitale dei clienti su un’asset class storicamente difficile da intermediare. Questo consente di costruire una “tasca” diversificata dentro il portafoglio, con registrazione dell’investitore, rendicontazione e gestione della liquidità gestiti digitalmente.
La priorità del reddito nel portafoglio immobiliare
Negli ultimi anni, il modo di costruire un portafoglio immobiliare è cambiato radicalmente. Gli investitori cercano sempre più protezione del capitale e flussi di cassa stabili. La logica di apprezzamento del capitale è stata sostituita da una logica di reddito, con una maggiore attenzione alla capacità di generare flussi di cassa stabili nel tempo.
Questa priorità ha portato a una maggiore diversificazione per asset class. Il portafoglio tradizionale era dominato dagli uffici, mentre oggi è il residenziale/living a essere diventato il primo comparto, per una questione di resilienza dell’asset class stessa.
Un’altra conseguenza è l’ascesa del real estate private debt rispetto al private equity. L’investitore in debito viene rimborsato prima, con l’equity che funge da cuscinetto per le perdite. Il rendimento del debito è contrattuale, a volte con cedola e con scadenze definite e protetto da garanzie reali, ad esempio un’ipoteca sull’immobile.
I segmenti più interessanti del real estate
Tra i comparti con il vento in poppa, il residenziale e il living in senso ampio (Pbsa, co-living e senior living) sono spinti da resilienza e dal forte squilibrio domanda-offerta. L’hospitality è in continua crescita, sostenuta dalla solidità dei fondamentali e dalla qualità degli asset disponibili, soprattutto in Italia e nella penisola Iberica.
I data center sono il tema più dinamico e strutturale, trainati dalla domanda di potenza di calcolo legata all’AI. La logistica resta un pilastro, con una crescita del 50% e un assorbimento degli spazi che ha toccato livelli record. Attenzione però allo spostamento di preferenza: oggi l’interesse si concentra maggiormente sugli immobili industriali affittati a più conduttori (multi-let).
Sul fronte opposto, il comparto uffici va guardato con selettività chirurgica: funziona solo il prodotto prime. La domanda si concentra su asset Grade A e certificati Esg nei distretti centrali, mentre lo stock secondario e non riqualificabile resta poco liquido e a rischio.
Con il differenziale di rendimento tra immobili e investimenti privi di rischio che si è ridotto, il margine di sicurezza è più sottile e la selezione conta più del comparto in sé.
