Il crowdfunding immobiliare ha guadagnato popolarità negli ultimi anni, offrendo agli investitori l’opportunità di finanziare progetti edili in cambio di rendimenti interessanti. Tuttavia, uno dei principali timori degli investitori è la mancata restituzione del capitale e degli interessi pattuiti.
In questo articolo, esploreremo le dinamiche legali e le responsabilità delle piattaforme di crowdfunding quando gli investimenti non vanno come previsto.
Il ruolo del gestore della piattaforma
Una delle prime domande che sorgono è: chi è responsabile quando un investimento in crowdfunding immobiliare fallisce? Secondo le attuali normative, il gestore della piattaforma non è parte del contratto di finanziamento e non assume alcuna garanzia rispetto all’inadempimento delle obbligazioni.
In altre parole, il gestore non può essere chiamato a rispondere direttamente per la mancata restituzione del capitale o degli interessi. Questo principio è chiaramente indicato nelle condizioni generali di contratto, che specificano l’estraneità del gestore al contratto di finanziamento.
Il Fondo Rischi: una falsa sicurezza?
Alcune piattaforme di crowdfunding immobiliare menzionano la presenza di un Fondo Rischi nelle condizioni di finanziamento. Questo fondo è destinato a coprire i casi di default sia per il capitale sia per gli interessi. Tuttavia, la sua efficacia è spesso messa in discussione.
Innanzitutto, il Fondo Rischi è generalmente di importo esiguo rispetto alla totalità dei finanziamenti erogati. Questo significa che, anche se il fondo fosse integro, non sarebbe sufficiente a garantire il rientro dell’intero capitale versato da tutti gli investitori, figuriamoci il pagamento degli interessi promessi.
Inoltre, la documentazione spesso non specifica se il Fondo Rischi sia istituito a garanzia del singolo progetto o della totalità dei progetti presenti sulla piattaforma. Questa ambiguità rende difficile per gli investitori fare un effettivo affidamento su di esso.
Condizioni per una responsabilità del gestore
Ci sono tuttavia alcune condizioni in cui la presenza del Fondo Rischi potrebbe incidere sulla responsabilità del gestore. Ad esempio, se i contratti prevedessero:
- Un obbligo di ricostituzione o incremento del Fondo nel tempo, tramite l’accantonamento di quote percentuali su nuovi versamenti o mediante una copertura assicurativa.
- Una correlazione diretta tra la presenza del Fondo e i termini dell’investimento simile a quanto accade per gli strumenti total return, dove la presenza di una garanzia determina un minor rendimento speculativo per l’investitore.
In questi casi, la presenza del Fondo inciderebbe direttamente sul principio di autodeterminazione dell’investitore e sulla sua consapevolezza del rischio, elemento determinante per chi bilancia impiego del capitale, remunerazione e rischiosità.
Interessi moratori e responsabilità del gestore
Un altro punto critico riguarda la mancata corresponsione degli interessi moratori nella misura pattuita. Anche in questo caso, la responsabilità del gestore è da escludersi. La richiesta degli interessi moratori non può trovare accoglimento nei confronti del gestore, in quanto non riguarda un danno subito dal finanziatore a causa della violazione di specifici obblighi di condotta incombenti sul gestore in qualità di prestatore di servizi di crowdfunding.
Il risarcimento del danno per il ritardato adempimento riguarda infatti esclusivamente il rapporto con il debitore principale, individuabile nella sola società proponente/promotrice. Conseguentemente, dell’inesatta esecuzione di tale obbligo risponde soltanto quest’ultima.
Le eventuali trattative svolte dal gestore per gestire i ritardi nei pagamenti rispondono principalmente all’esigenza di tenere informati gli investitori sullo stato del progetto. Tuttavia, è fondamentale prestare molta attenzione al contenuto delle comunicazioni scritte inviate dal gestore ai finanziatori. Solo le comunicazioni redatte con la dovuta perizia e cautela evitano di trasferire, originare o far presumere l’assunzione in proprio, da parte dell’intermediario, dell’obbligo di corrispondere gli interessi moratori.
