Il Consiglio dei Ministri ha dato il via libera al Disegno di Legge di Bilancio 2027 il 28 ottobre 2026. Tra le disposizioni più rilevanti per il mercato immobiliare c’è una revisione della cedolare secca, il regime fiscale sostitutivo per gli affitti. Due cambiamenti strutturali interessano i proprietari: la riduzione dell’aliquota al 5% per i contratti a canone concordato e l’introduzione di una tariffa speciale dell’1% per gli inquilini che non superano i 35 anni di età.
Aliquota al 5% per i contratti a canone concordato
Il canone concordato è un accordo locale che fissa un tetto di prezzo per l’affitto, in cambio di un trattamento fiscale più favorevole rispetto all’aliquota ordinaria del 21%. Fino a poco tempo fa, la percentuale agevolata era fissata al 10%; la Manovra 2027 la dimezza, portandola al 5%. Per un proprietario che percepisce 8.000 euro annui di canone concordato, la differenza è evidente: con il 10% la tassazione ammontava a 800 euro, ora scende a 400 euro, generando un risparmio di 400 euro all’anno senza alcuna variazione contrattuale.
Agevolazione all’1% per gli inquilini under 35
La seconda innovazione è ancora più incisiva dal punto di vista simbolico. Quando il conduttore non supera i 35 anni al momento della firma, la cedolare secca si riduce all’1% (una quasi franchigia). Prendendo come esempio un affitto annuale di 7.200 euro, l’imposta scende da 720 euro (aliquota del 10%) a soli 72 euro, con un risparmio di 648 euro. La misura non prevede limiti di reddito, perciò l’agevolazione si applica esclusivamente in base all’età del locatario.
Questioni ancora aperte sul requisito d’età
Il testo approvato al Consiglio dei Ministri non ha ancora definito la disciplina per contratti con più co-intestatari di età diversa. Non è chiaro se l’1% si applichi all’intero canone o solo alla quota attribuibile al giovane. Inoltre, non è specificato se il superamento dei 35 anni durante la durata del contratto faccia decadere l’agevolazione; la prassi corrente suggerisce che il requisito rimanga ancorato al momento della stipula, ma il disegno dovrà essere completato in Parlamento.
Ritorno al 21% per gli immobili commerciali
Parallelamente alle novità residenziali, la Manovra 2027 riporta l’aliquota della cedolare secca per i locali commerciali di dimensione fino a 300 m² al 21%, eliminando le sperimentazioni di aliquote ridotte introdotte negli anni precedenti. Questa decisione non è favorevole ai proprietari di negozi, ma offre una maggiore certezza normativa, evitando disparità di trattamento rispetto al settore abitativo.
Le misure entreranno in vigore a partire dal 2027, a condizione che la legislazione superi l’iter parlamentare. I proprietari che già hanno contratti a canone concordato possono iniziare a valutare il nuovo scenario fiscale, mentre chi non ha ancora optato per questa formula troverà ora un forte stimolo economico a farlo. Per i proprietari disposti ad affittare a giovani, l’1% rappresenta un vantaggio quasi neutro dal punto di vista tributario, potenzialmente tradotto in canoni più competitivi sul mercato.
Nel frattempo, è consigliabile monitorare le evoluzioni normative e consultare un commercialista per verificare come le future disposizioni potranno influire su singoli casi, soprattutto per quanto riguarda i limiti di reddito, le modalità di calcolo con più inquilini e le eventuali specifiche regionali.
