Il rimborso dell’IVA per le operazioni di demolizione e bonifica è da tempo oggetto di interpretazioni contrastanti tra operatori del settore immobiliare e l’amministrazione fiscale. Con la risposta n. 192/2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta chiara, delineando i criteri che determinano quando le SICAF immobiliari possono beneficiare di tale agevolazione. L’obiettivo è quello di distinguere tra interventi realmente funzionali all’attività d’impresa e quelli che, se eseguiti su beni di terzi o senza un nesso strumentale, non sono ammissibili al credito IVA.
Condizioni per ottenere il rimborso IVA su interventi su immobili di proprietà
Secondo la risposta dell’Agenzia, il rimborso è consentito esclusivamente quando le operazioni di demolizione o bonifica vengono effettuate su aree direttamente possedute dalla SICAF e sono strettamente legate all’attività d’impresa. In pratica, l’intervento deve essere strumentale, cioè finalizzato a rendere l’immobile idoneo all’utilizzo previsto dal piano di investimento della società. La normativa considera ammissibili anche i lavori di messa in sicurezza, la rimozione di contaminanti e la preparazione del terreno per futuri sviluppi edilizi, purché siano documentati e riconducibili al fine di generare reddito imponibile.
Operazioni funzionali considerate strumentali
Tra le attività ritenute strumentali vi sono la demolizione di strutture obsolete, la bonifica di siti contaminati da agenti chimici o industriali e la rimozione di vecchie fondazioni che ostacolerebbero la realizzazione di nuovi progetti. Per ciascuna di queste operazioni, è fondamentale conservare tutta la documentazione tecnica (relazioni geologiche, certificati di bonifica, contratti con imprese specializzate) che dimostri il legame diretto con l’attività commerciale della SICAF. L’assenza di tale prova rischia di farlo ricadere nella categoria dei costi non ammissibili al rimborso IVA.
Casi esclusi: beni di terzi e assenza di strumentalità
Il provvedimento esclude categoricamente le spese sostenute su immobili di proprietà di terzi, anche se la SICAF partecipa alle operazioni di demolizione o bonifica. Quando l’immobile non è di proprietà della società, l’intervento non può essere considerato strumentale all’attività d’impresa imponibile, a meno che non vi sia un chiaro contratto di locazione o di utilizzo che preveda la trasformazione dell’immobile in bene strumentale. Inoltre, qualora le opere siano eseguite esclusivamente per esigenze di manutenzione ordinaria o per motivi estetici, l’Agenzia delle Entrate le classifica come non riconducibili a finalità imprenditoriali, escludendole dal diritto di rimborso.
Per le SICAF immobiliari il percorso verso il rimborso dell’IVA richiede una rigorosa verifica della proprietà del bene, della natura strumentale dell’intervento e della completezza della documentazione a supporto. La risposta n. 192/2026 rappresenta una guida operativa che, se seguita scrupolosamente, permette di evitare contestazioni future e di sfruttare pienamente le agevolazioni fiscali previste per le operazioni di demolizione e bonifica su immobili di propria titolarità.
