Il mercato immobiliare italiano continua a rappresentare un’opportunità interessante per gli investitori. Nel secondo trimestre del 2026, l’acquisto di abitazioni per la locazione ha garantito una redditività lorda media del 9,7% in leggero calo rispetto al 9,8% dello stesso periodo del 2026. Questo dato conferma l’attrattività del settore rispetto ad altre forme di investimento, come i Btp decennali che offrono un rendimento medio del 3,9%.
Le performance variano significativamente tra le diverse città italiane. Trapani si conferma la città con il miglior rendimento, con un 11,2% seguita da Biella (10,7%) e Catanzaro (10,2%). Tra le grandi città, Palermo (8,4%), Genova (8%) e Torino (7,6%) offrono rendimenti superiori alla media nazionale, mentre Milano (5,4%) e Bologna (5,6%) chiudono la classifica.
Le opportunità nei diversi settori immobiliari
Se il comparto residenziale continua a offrire rendimenti interessanti, sono i locali commerciali a garantire le performance migliori. La redditività media nazionale raggiunge infatti il 12,5% in lieve crescita rispetto al 12,4% registrato un anno fa. Genova guida la classifica con un rendimento del 16% seguita da Alessandria (15,9%) e Palermo (14,2%).
Più contenuti i rendimenti del mercato direzionale. Gli uffici fanno registrare una redditività media del 10% con performance migliori a La Spezia (12%), Perugia (11,6%) e Cagliari (11,2%). I garage invece, si confermano il comparto meno redditizio, con una media nazionale dell’8,2%.
Le sfide del mercato immobiliare
La minore redditività degli investimenti immobiliari in alcune città è strettamente legata all’andamento del mercato locale. Negli ultimi anni, il valore degli immobili è cresciuto con maggiore intensità rispetto ai canoni di locazione, riducendo il rendimento percentuale per chi acquista un immobile con finalità di investimento. Nonostante questo, città come Bologna continuano a essere considerate mercati solidi grazie a una domanda di affitti costantemente elevata e a un rischio di sfitto generalmente contenuto.
Investire in immobili comporta non solo oneri e incombenze burocratiche, ma anche rischi di diverso tipo: dalla scoperta di problemi strutturali alla necessità di sostenere spese di manutenzione, passando per possibili inquilini morosi. Inoltre, le imposte come l’IMU e l’imposta sui canoni di locazione possono erodere significativamente i rendimenti lordi. Per esempio, con un investimento di 150.000 euro e un canone annuale di 6.000 euro, l’IMU e la cedolare secca possono ridurre il rendimento netto al 2,6%.
Investire in immobili vs Btp
I Btp offrono un’alternativa più sicura e meno onerosa rispetto agli investimenti immobiliari. I titoli di Stato beneficiano di un trattamento fiscale agevolato, con un’aliquota del 12,50% sui rendimenti, esenzione dalle imposte di successione ed esclusione dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro. Inoltre, investire in Btp non comporta le incombenze legate alla gestione di un immobile, come spese di manutenzione o il rischio di morosità.
Tuttavia, il mercato immobiliare continua ad attrarre investitori grazie alla sua capacità di generare rendimenti superiori rispetto ad altre forme di investimento. La scelta tra immobili e Btp dipende dalle esigenze e dalla tolleranza al rischio di ciascun investitore. Chi cerca rendimenti più elevati e non teme le responsabilità legate alla gestione di un immobile può trovare nel settore immobiliare un’opportunità interessante, mentre chi preferisce un investimento più sicuro e meno impegnativo può optare per i Btp.
