Negli ultimi anni il comparto alberghiero ha registrato una dinamica interessante all’interno del mercato immobiliare: il peso relativo dell’hospitality sugli investimenti totali è cresciuto in modo marcato tra il 2026 e il 2026, ma i valori assoluti mostrano alcune anomalie dovute a singole operazioni di grande entità.
Questo articolo mette in fila i numeri principali, spiega le ragioni che hanno frenato il sorpasso rispetto al 2019 e illustra le transazioni che stanno muovendo il mercato nel 2026, citando società e asset coinvolti nel fenomeno.
Andamento dei volumi 2026-2026 e il confronto con il 2019
Tra il 2026 e il 2026 si è osservata una progressione del valore annuale investito nel settore hotel: si è passati da circa 1 miliardo di euro nel 2026 a circa 2,5 miliardi di euro nell’Ultimo anno considerato. Nonostante questa crescita percentuale, il totale delle transazioni alberghiere non ha ancora raggiunto il picco registrato nel 2019, quando il settore aveva toccato i 3,3 miliardi di euro.
In parallelo, il mercato immobiliare complessivo ha recuperato e superato i livelli pre-pandemia: il volume totale degli investimenti real estate nel 2026 è stato di circa 12,4 miliardi di euro leggermente sopra i 12,3 miliardi del 2019. Questo contrasto evidenzia come la componente alberghiera si sia evoluta con proprie dinamiche, in parte distinte dal mercato complessivo degli asset immobiliari.
Il ruolo delle grandi vendite e l’impatto sui confronti statistici
Una spiegazione chiave del divario tra 2019 e anni successivi è l’effetto di singole cessioni di portafoglio di grande valore. In particolare, la cessione del portafoglio Belmond per circa 1,1 miliardi di euro nel 2019 rappresenta un evento che distorce il confronto tra anni: quell’operazione da sola ha innalzato significativamente il totale di quell’anno.
Come spiegato dall’amministratore delegato di Castello Sgr Giampiero Schiavo, questi mega-deal rendono il grafico dei volumi sensibile a singoli eventi e non riflettono necessariamente una tendenza strutturale uniforme del settore. In altre parole, la presenza o l’assenza di poche operazioni di grande taglio può cambiare notevolmente il livello annuale registrato.
Fluttuazioni tra H1 2026 e H1 2026
Il primo semestre del 2026 ha mostrato una contrazione rispetto allo stesso periodo del 2026: i dati segnalano una riduzione che, secondo analisi di mercato, può arrivare fino al 27%. Questa flessione è però in larga misura spiegata dal fatto che l’H1 2026 aveva visto il closing di numerose operazioni di elevato valore, tra cui la vendita di asset come JW Marriott a VeneziaNH Collection Milano e il Mandarin di Roma.
Nel primo semestre 2026, l’operazione più significativa registrata è stata la cessione del portafoglio di Covivio che non è comunque paragonabile per importo aggregato al mix di closing dell’anno precedente. Questo spiega il calo percentuale a breve termine senza indicare necessariamente un declino strutturale del settore.
Deal in pipeline che potrebbero stabilizzare i volumi nel 2026
Nonostante l’inizio d’anno più debole, sul mercato sono presenti alcune trattative di rilievo che potrebbero riportare i volumi su livelli simili a quelli del 2026 entro la fine dell’anno. Tra gli asset citati come potenziali closing figurano strutture con profili ben distinti per destinazione e scala.
Tra le operazioni segnalate in pipeline si trovano: la vendita di Palazzo Fiuggi un cinque stelle con 103 camere valutato intorno agli 80 milioni di euro la cessione dell’hotel CitizenM di Roma sempre stimata sui 80 milioni e l’operazione sul Gran Palladium Cefalù un cinque stelle da 469 camere con una valutazione indicativa di circa 100 milioni di euro. Se questi deal dovessero chiudersi, l’effetto compenserebbe parte del gap creatosi rispetto all’anno precedente.
Implicazioni per investitori e operatori
Per gli investitori istituzionali e gli operatori del settore, la lezione dei numeri recenti è duplice: da un lato, l’hospitality resta un segmento in ripresa con crescente peso nel portafoglio real estate; dall’altro, il mercato è sensibile alla presenza di poche transazioni di grande taglio che possono alterare la percezione dell’andamento complessivo. Il monitoring delle singole operazioni di portafoglio e delle pipeline diventa quindi essenziale per valutare la reale traiettoria del settore.
