Il mercato immobiliare italiano ha registrato un notevole dinamismo nel secondo trimestre del 2026. Gli investimenti hanno subito un’accelerazione significativa, trainati da una forte liquidità e dal ritorno dei capitali esteri. Questo articolo esplora le tendenze emergenti nei settori degli uffici, della logistica, del retail e dell’hospitality, offrendo una panoramica completa delle opportunità attuali.
Nel Q2 2026, il volume degli investimenti immobiliari ha registrato un incremento del 66% su base annua. Questo aumento è stato sostenuto da una combinazione di fattori, tra cui la presenza di operazioni di grande dimensione e il ritorno degli investitori esteri, che hanno rappresentato il 77% dei volumi trimestrali. Anche gli investitori domestici hanno mostrato un crescente interesse, contribuendo ulteriormente alla vitalità del mercato.
Il settore degli uffici: una performance contrastante
Il mercato degli uffici ha mostrato una performance contrastante a Milano e Roma. Sebbene il take-up trimestrale abbia registrato un miglioramento, i volumi complessivi del primo semestre sono rimasti al di sotto delle medie di lungo periodo. I canoni prime a Milano sono aumentati del 10% su base annua, mentre a Roma sono rimasti stabili. Gli investitori continuano a concentrarsi sui mercati core, con Milano che ha registrato il volume più elevato del trimestre, sebbene in un contesto di volumi contenuti e prevalenza di capitali privati e domestici.
Gli investitori mantengono un approccio selettivo, orientato verso asset con potenziale di riposizionamento o conversione. Questo approccio mira a creare valore nel medio-lungo periodo, sfruttando le opportunità offerte dal mercato attuale.
La logistica: un settore in crescita
Il settore logistico ha registrato una performance particolarmente positiva nel primo semestre del 2026. Il take-up è aumentato del 50% su base annua, raggiungendo il miglior risultato di sempre per un primo semestre. La domanda è stata ampliata grazie al crescente contributo degli operatori del retail e della grande distribuzione, affiancando il ruolo tradizionalmente dominante dei 3PL.
Sul fronte degli investimenti, il ritorno delle operazioni di portafoglio ha sostenuto una forte accelerazione dei volumi rispetto al trimestre precedente. I canoni primari a Milano e Roma hanno raggiunto i 72 €/mq/anno, con un aumento del 3% rispetto al trimestre precedente.
Il retail: stabilità e opportunità
Il settore retail ha confermato una buona tenuta nel Q2 2026. I canoni prime sono rimasti stabili nelle principali destinazioni high street, sia luxury che mass market. L’attività locativa è rimasta selettiva, con gli occupier concentrati sugli asset di migliore qualità. I costi di occupazione elevati e la disponibilità limitata hanno contenuto il numero di operazioni concluse.
Sul fronte degli investimenti, il retail si è confermato il comparto più dinamico del trimestre, sostenuto da una importante operazione nel segmento luxury. Il forte interesse degli investitori per high street, centri commerciali e retail park ha continuato a sostenere la compressione dei rendimenti prime.
L’hospitality: un settore in espansione
Gli investimenti alberghieri in Italia hanno raggiunto il livello più alto degli ultimi dieci anni nel 2026, con €2,5 miliardi di transazioni chiuse. Le strategie value-add hanno rappresentato il 45% delle operazioni, con il segmento luxury ad assorbire il 48% del capitale totale impiegato.
L’Italia ha chiuso il 2026 come il paese con la migliore crescita RevPAR in Europa, con un aumento del 53%. Questo risultato è stato trainato da costanti aumenti tariffari, con un ADR in crescita del 55% nello stesso periodo. Le destinazioni resort hanno sovraperformato i mercati urbani, con il segmento 5 stelle e luxury a trainare risultati particolarmente forti. La domanda alberghiera continua ad espandersi, sostenuta dalla crescita dei flussi turistici internazionali e dalla resiliente domanda interna.
