Nel contesto del mercato immobiliare nazionale, le casse di previdenza sono emerse come veri e propri attori di rilievo, capaci di convertire il risparmio collettivo in capitali destinati a progetti di lungo periodo. Il dibattito è stato al centro del forum Scenari Immobiliari, dove esperti hanno evidenziato come, negli ultimi quindici anni, queste istituzioni abbiano progressivamente affidato la gestione del patrimonio immobiliare a società di gestione del risparmio (SGR) e a fondi specializzati, incrementando professionalità, trasparenza e controllo degli asset.
Casse di previdenza e la nuova gestione delegata degli immobili
Il passaggio dalla gestione diretta a quella delegata ha consentito alle casse di ottimizzare la valorizzazione dei propri immobili, riducendo i rischi operativi e migliorando la liquidità delle partecipazioni. Un esempio emblematico è la Cassa Forense che conta più di ventinove posizioni in fondi immobiliari e ha denominato Fabrica Immobiliare la sua “house bank” di riferimento. Federico Conte, neoeletto presidente di Enpap, sottolinea come questa trasformazione abbia posto l’accento sulla governance e sulla gestione professionale, facendo emergere un rapporto di “odio e amore” con il mattone, frutto di esperienze pregresse che hanno insegnato prudenza.
Il caso Cassa Forense e Fabrica Immobiliare
Con un patrimonio complessivo di circa tre miliardi di euro, la Cassa Forense ha destinato circa 270 milioni all’investimento immobiliare. Conte ribadisce che, per una cassa, la gestione attraverso SGR è l’unica modalità efficace: “non credo che possa essere gestito in modo diverso da una cassa”. La priorità resta il benessere dei 90-100 mila iscritti, le cui pensioni rappresentano il fulcro dell’attività, ma la capacità di generare rendimenti è considerata una responsabilità istituzionale imprescindibile.
Strategie di investimento: senior living, student housing e infrastrutture
Il panorama degli investimenti immobiliari delle casse si è ampliato includendo settori ad alta domanda sociale. Alfredo Granata, direttore generale di Inarcassa, evidenzia che il valore degli asset immobiliari – italiani e internazionali – ammonta a circa 2,6 miliardi su un patrimonio totale di 18,5 miliardi. La diminuzione percentuale della quota immobiliare negli ultimi anni è dovuta più alla crescita complessiva del capitale che a dismissioni. Le aree di interesse includono hospitality, senior housing, student housing e rigenerazione urbana, tutti orientati a generare flussi di cassa continui.
Enpam e il piano per l’affordable housing
La Fondazione Enpam, ente previdenziale dei medici, investe circa il 18 % del proprio patrimonio in immobili, quota che supera il 20 % includendo le infrastrutture. La strategia punta a asset in grado di garantire rendimenti costanti e diversificati. Alberto Oliveti, presidente della fondazione, ha sottolineato che l’ente sta valutando proposte di housing accessibile ma solo se coerenti con la missione di sostenibilità a lungo termine per gli iscritti. Questa posizione riassume il tema centrale emerso dal dibattito: le casse possono contribuire a progetti nazionali di rilevanza, a patto di mantenere il loro vincolo previdenziale.
Prospettive e sfide per il futuro del real estate italiano
Secondo Giovanni Maria Benucci di Fabrica Immobiliare SGR, le casse di previdenza rappresentano “la spina dorsale degli investimenti domestici”. Tuttavia, dovranno conciliare il loro orizzonte temporale di lungo periodo con un mercato che evolve rapidamente. Il rendimento medio storico degli immobili, intorno al 4,5 %, si confronta con strumenti più liquidi, imponendo alle casse di bilanciare rischio, rendimento e sostenibilità finanziaria. Il loro ruolo, sempre più orientato verso infrastrutture e servizi abitativi come senior e student housing, è cruciale per supportare lo sviluppo economico e sociale del Paese, mantenendo al contempo la responsabilità verso i pensionati.
