Il mercato immobiliare italiano ha chiuso i primi nove mesi del 2026 con un totale di 10,3 miliardi di euro, segnando un incremento del 31% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nonostante le tensioni geopolitiche e l’aumento dei costi energetici, il settore ha proseguito la ripresa avviata nella seconda metà del 2024, grazie soprattutto alla presenza di capitali internazionali.
Retail: la classe patrimoniale di punta
Con circa 2,9 miliardi di euro investiti (+37% rispetto al 2025), il segmento retail rappresenta il 29% dell’intero volume. La Lombardia è stata la regione più attrattiva, assorbendo circa 1,5 miliardi. Gli investitori istituzionali, incluse le SGR, hanno operato per oltre 1,9 miliardi, focalizzandosi su high-street, centri commerciali, retail park e outlet. La transazione di via Montenapoleone 8 ha confermato l’interesse per gli immobili di prestigio nelle grandi città.
Industrial & logistics: crescita explosiva lungo gli assi settentrionali
Il comparto industrial & logistics ha registrato 1,9 miliardi di euro di investimenti, un balzo del 53% rispetto all’anno precedente. La dinamica è stata trainata dal secondo trimestre, con circa 875 milioni di euro immessi sul mercato. Il Nord Italia, soprattutto gli assi Milano-Bologna e Torino-Milano-Venezia, è rimasto il fulcro geografico, mentre gli investitori istituzionali e le SGR hanno guidato le acquisizioni per circa 1,2 miliardi.
Hospitality e living: diversificazione di asset e nuovi prodotti
Il segmento hospitality ha superato i 2 miliardi di euro (+16% YoY), con le quattro principali metropoli – Milano, Roma, Venezia e Firenze – che hanno assorbito il 40% dei volumi. Le località di mare e lacustri hanno fornito rispettivamente il 25% e il 17% degli investimenti. Parallelamente, il comparto living ha toccato i 900 milioni di euro (+79%), dominato dal build-to-sell (54%) e dallo student housing (29%). Milano e l’area metropolitana hanno concentRato il 57% delle operazioni, seguiti da Padova, Roma e Bologna.
Asset alternativi e sanità: data center e self-storage in veloce ascesa
Le asset class alternative hanno quasi raddoppiato, arrivando a 850 milioni di euro (+93%). I data center hanno guidato la crescita, soprattutto nella zona milanese, con conversioni di immobili industriali e acquisti di terreni per nuove strutture. Il self-storage ha rappresentato il 12% del totale, con un’importante operazione che ha coinvolto sette immobili in Lazio, Lombardia e Veneto. Il comparto healthcare e RSA ha totalizzato circa 260 milioni di euro, mostrando una crescente istituzionalizzazione sostenuta dalla demografia e da operatori internazionali.
Geografia, protagonisti istituzionali e prospettive per il futuro
Il Nord Ovest ha concentrato il 51% degli investimenti, seguito dal Nord Est (9%), dal Centro (12%) e dal Sud (7%). Il 21% dei volumi è distribuito su portafogli multi-area. Gli investitori istituzionali e le SGR hanno immesso circa 4,4 miliardi di euro, pari al 43% del totale, mentre il capitale privato (aziende, HNWI, family office) ha rappresentato il 26% e gli operatori specializzati il 21%. Daniele Martignetti, CEO di Great | Gabetti Group, ha avvertito che “il repricing è già richiesto dal capitale, ma non ancora pienamente riconosciuto dal mercato”; la velocità con cui domanda e offerta si riallineranno sarà decisiva per la liquidità della prossima fase.
Il primo trimestre-terzo 2026 conferma un mercato immobiliare italiano solido, caratterizzato da volumi in crescita, diversificazione delle asset class e una forte presenza di capitali internazionali. Tuttavia, l’evoluzione dei tassi di interesse e la pressione sul pricing potranno modificare le dinamiche nei mesi a venire.
