L’ultimo report sul mercato dell’hospitality in Italia, elaborato da PwC, evidenzia una trasformazione strutturale senza precedenti. Dopo il minimo storico del 2023, l’Europa ha recuperato 22 miliardi di euro di volumi nel 2025, ma è l’Italia a distinguersi con un picco di 2,4 miliardi in investimenti immobiliari alberghieri, pari a una crescita del 20 % rispetto al 2024. Il primo semestre del 2026 conferma la traiettoria positiva, con 1,4 miliardi già impiegati, che rappresentano il 20 % degli investimenti commerciali totali del Paese.
Ripresa europea e record italiano nel 2025
Nel contesto continentale, le operazioni su singoli asset hanno totalizzato 15,6 miliardi di euro, cioè il 70 % del valore complessivo, segnale di una preferenza per investimenti mirati. L’Europa meridionale, e in particolare l’Italia, ha mostrato una resilienza superiore alla media, registrando volumi superiori anche quando il primo semestre del 2026 è calato del 10 % rispetto allo stesso periodo del 2025. Roma rimane al comando con più del 20 % dei volumi, seguita da Milano (15 %), Venezia e Lago di Como (10 % ciascuno). Questa concentrazione evidenzia la capacità delle capitali di scegliere hub tradizionali senza trascurare nuove mete turistiche.
Quote di capitale internazionale e ruolo degli UHNWI
I capitali esteri continuano a rappresentare circa il 60 % del totale, mantenendo stabile la dinamica rispetto al 2024. Un cambiamento notevole riguarda gli Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI), che hanno superato gli investitori istituzionali per la prima volta, contabilizzando più di 1 miliardo di euro in acquisizioni di asset singoli nel solo primo semestre del 2025. Le strategie value-add rimangono predominanti, ma nel biennio 2025-2026 è in crescita la quota di operazioni core perché gli investitori value-add si avvicinano al ciclo di exit, indicando una maturazione del mercato.
Profili degli investitori e nuove aree di interesse
Oltre alle grandi città, la diversificazione geografica è in aumento. Gli investitori stanno ampliando la loro attenzione verso località di montagna, località balneari e cità d’arte con prezzi più competitivi. Questa tendenza riduce la dipendenza da aeroporti internazionali e favorisce lo sviluppo di destinazioni con potenziale di crescita a medio-lungo termine. L’analisi dei flussi di presenze alberghiere mostra un incremento del 1,2 % nel 2025, con la clientela internazionale che ha contribuito al 56,5 % delle notti totali nel quarto trimestre.
Presenze extra-alberghiere e impatto della BDSR
Nel 2025, il segmento extra-alberghiero ha registrato 247,3 milioni di presenze, un +35,7 % rispetto all’anno precedente. Gran parte di questo aumento deriva dall’obbligo, a partire dal 1° gennaio 2025, di segnalare tutte le strutture ricettive nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR). Questo ha portato alla registrazione di circa 54 milioni di presenze precedentemente non censite, evidenziando sia una maggiore professionalizzazione sia una più accurata misurazione dell’offerta turistica italiana.
Il boom dei retreat di longevità: un modello stagionale neutro
Uno dei trend più distintivi è la crescita dei longevity retreat dove la motivazione del cliente passa dalla destinazione all’esperienza terapeutica. In questi centri, gli ospiti acquistano percorsi di benessere, diagnostica sanitaria e programmi personalizzati di longevità piuttosto che una semplice notte di soggiorno. Questa inversione di paradigma rende la domanda indipendente dalla stagionalità, con occupazione annua tra il 75 % e l’85 % e una variazione dei ricavi trimestrali ridotta di 2-3 volte rispetto ai resort tradizionali.
Vantaggi finanziari dei retreat di longevità
Il cash-flow più prevedibile e il minor rischio di stagionalità migliorano la capacità di servizio del debito, rendendo gli asset più appetibili per i fondi istituzionali. Inoltre, la percezione del valore si sposta dalla tariffa giornaliera all’outcome clinico riducendo l’elasticità al prezzo e posizionando la salute come bisogno fondamentale piuttosto che come lusso discrezionale. Questa dinamica sta spingendo gli investitori a rivalutare le classiche metriche di rendimento, privilegiando indicatori di benessere e fidelizzazione a lungo termine.
Queste tendenze, sostenute da capitali internazionali e da una crescente professionalizzazione del settore, stanno consolidando il ruolo dell’Italia come leader europeo nel mercato dell’hospitality di nuova generazione.
