Al termine del terzo trimestre 2026 il mercato immobiliare italiano ha confermato la spinta guadagnata nella prima metà dell’anno. Gli investimenti totali hanno superato i 10,1 miliardi di euro, pari a un incremento del 14 % rispetto allo stesso periodo del 2025, quando erano stati registrati 8,9 miliardi. Questo trend positivo fa del 2026 uno dei più robusti anni per il commercial real estate nel Paese, segnando una netta rottura con la fase di alta volatilità vissuta tra il 2022 e il 2024.
La stabilità delle operazioni è stata sostenuta da una maggiore dimensione media delle transazioni e da condizioni di finanziamento più favorevoli, grazie al ciclo di allentamento della politica monetaria europea avviato nel 2024-25. Parallelamente, lo spread di rendimento offerto dall’Italia rispetto ai mercati core europei ha attirato capitali internazionali, mentre gli investitori domestici – fondi istituzionali, compagnie assicurative e casse di previdenza – hanno mantenuto una domanda costante.
Investimenti complessivi e dinamiche di mercato
Nel terzo trimestre il flusso di investimenti ha aggiunto ulteriori 3 miliardi di euro ai 7,1 miliardi del primo semestre, portando il totale annuale verso i 10,1 miliardi. I volumi si sono concentrati soprattutto nei settori prime, dove il capitale internazionale ha preferito asset ben localizzati. La riduzione del divario tra le aspettative di prezzo di acquirenti e venditori ha ridotto le incertezze, favorendo un ritmo più costante di compravendita.
Performance per tipologia di asset
Uffici e retail
Gli investimenti in uffici hanno toccato 1,225 milioni di euro nei primi nove mesi, con una crescita del 37 % rispetto al 2025 (897 milioni). Il segmento retail ha raggiunto 2,8 miliardi, leggermente inferiore ai 3,1 miliardi dell’anno precedente, ma rimane trainato dalle operazioni trophy sulle vie del lusso milanesi.
Logistica, hospitality e living
La logistica è stata la star del periodo, con 1,9 miliardi di investimento (+58 % rispetto al 2025) e un take-up di 2,5 milioni di metri quadrati, alimentato dalla crescita dell’e-commerce, dal nearshoring e dalla transizione verso magazzini ESG-compliant. L’hospitality ha registrato 2,1 miliardi (+17 %), beneficiando dei flussi turistici record, mentre il living – includendo student housing, senior living, build-to-rent e data centre – è salito a 945 milioni (+39 %).
Principali operazioni e prospettive regionali
Tra le operazioni istituzionali più rilevanti, Kering ha ceduto l’80 % dell’immobile di via Montenapoleone 8 a Milano al gruppo qatariota Al Mirqab, con un valore complessivo di 1,161 miliardi di euro. In ambito uffici, BNP Paribas è entrata come co-investitore nel Porta Nuova Diamond Fund, acquisendo una quota della Torre Diamante. Nella logistica, Techbau e BGO hanno trasferito a CBRE Investment Management un portafoglio di 135.000 m², mentre nel settore hospitality Bain Capital e Omnam Group hanno venduto l’hotel The Lake Como EDITION a Sansiri Capital.
Milano rimane il fulcro di capitale, con 3,9 miliardi di euro raccolti (circa il 40 % del totale nazionale). Il prime net yield nel CBD milanese è del 3,8 %, in lieve calo rispetto al 4,2 % dell’anno precedente, e i canoni prime superano i 820 euro al metro quadro annuo. Roma, con 1,2 miliardi di investimenti (12 % del totale), registra un prime net yield medio del 4,3 % e canoni prime intorno ai 600 euro/m² annui, con via Condotti che tocca i 16.500 euro per metro quadrato.
