Il real estate italiano possiede un potenziale ancora inespresso, ma per tradurlo in crescita sostenibile occorrono condizioni di investimento più stabili e prevedibili. Il presidente di Confindustria Assoimmobiliare, Davide Albertini Petroni, ha delineato una road map basata su tre pilastri: semplificazione urbanistica, riforma fiscale e sviluppo di strumenti di investimento capaci di convogliare capitali istituzionali verso l’economia reale.
Urbanistica snella: il ruolo del Piano Casa
Il Piano Casa è stato accolto positivamente perché punta a sfoltire gli ostacoli amministrativi che rallentano la rigenerazione urbana. Tuttavia, il presidente sottolinea che la sola normativa non basta; occorre una semplificazione del quadro urbanistico che riduca i tempi di autorizzazione e garantisca regole stabili nel tempo. Attualmente, la burocrazia può prolungare un progetto di riqualificazione di anni, rendendo l’intervento poco appetibile per gli investitori. Una procedura più lineare permetterebbe di velocizzare la creazione di nuove abitazioni e di valorizzare gli immobili esistenti, favorendo così l’offerta di immobili in locazione.
Piano Casa e i punti critici
Tra le misure proposte vi è la revisione dell’imposta di registro per le operazioni di acquisto mirate alla locazione residenziale e la possibilità di optare per l’ IVA sulle locazioni superando i limiti attuali alla detraibilità. Inoltre, riconoscere gli immobili destinati all’affitto come beni strumentali consentirebbe alle imprese di ammortizzarli più rapidamente, rendendo più attraente l’allocazione di capitale in questo settore.
Fiscalità incentivante: versare meno per costruire di più
Il sistema tributario attuale penalizza chi compra, riqualifica e affitta immobili, imponendo costi elevati che erodono i margini di profitto. Albertini propone una riforma della tassazione che includa una riduzione dell’imposta di registro per gli investimenti residenziali destinati alla locazione, oltre a introdurre un regime IVA più favorevole. Queste modifiche mirerebbero a trasformare la locazione in un vero bene strumentale d’impresa rendendo più semplice per le casse pensionistiche e le compagnie assicurative includere questi asset nei propri portafogli a lungo termine.
Strumenti finanziari per canalizzare i capitali istituzionali
Nel panorama attuale, circa il 70 % degli investimenti immobiliari proviene da fonti esterne, mentre il capitale quotato in Borsa copre solo lo 0,8 % della capitalizzazione, ben al di sotto della media europea del 2,6 %. Per colmare questo divario, Assoimmobiliare suggerisce l’uso di veicoli strutturati come fondi immobiliariSICAF e operazioni di cartolarizzazione. Questi strumenti offrono trasparenza e professionalità nella gestione, facendo leva su capitali pazienti tipici delle assicurazioni, dei fondi pensione e delle casse di previdenza. Rimuovere le barriere normative che limitano l’operatività dei REIT internazionali aumenterebbe ulteriormente l’attrattiva del mercato.
Il potenziale degli investitori istituzionali
Grazie a orizzonti temporali lunghi, gli investitori istituzionali possono assorbire le dinamiche cicliche del mercato immobiliare, garantendo stabilità e crescita sostenuta. La sfida non è più la disponibilità di capitali, ma la creazione di un contesto normativo e fiscale capace di tradurre questi fondi in progetti concreti di rigenerazione urbana e locazione residenziale. Una volta allineate urbanistica, fiscalità e strumenti finanziari, il real estate italiano potrà diventare un vero motore di sviluppo per il paese.
