Nel corso dei primi nove mesi del 2026 l’immobiliare commerciale italiano ha registrato un volume di investimenti pari a 10,8 miliardi di euro, segnando un incremento del 28% rispetto allo stesso periodo del 2025. L’offerta di capitale è stata dominata da investitori internazionali, che hanno coperto più del 75% dei volumi, mentre family office e investitori privati hanno generato circa il 20% delle operazioni.
Panoramica complessiva e composizione degli investitori
Il valore totale di 10,8 miliardi di euro comprende oltre 30 operazioni da Q1 a Q3, con il terzo trimestre che ha aggiunto 3 miliardi, in crescita del 13% rispetto al Q3 2025. La quota di capitale proveniente da regioni MENA continua a crescere, avvicinandosi ai livelli del 2021. I family office hanno concentrato i loro investimenti nei settori Office e Retail, mentre segmenti emergenti come il PBSA (student housing) e i Data Center hanno attratto complessivamente 850 milioni di euro.
Dettaglio per comparto: chi guida il mercato
Retail resta il leader, con 3 miliardi di euro investiti (quasi il 30% del totale). Il capitale è stato suddiviso tra High Street in città come Milano e Roma e Out-of-Town retail park, quest’ultimi caratterizzati da rendimenti netti prime intorno al 7%.
Il segmento Industrial & Logistics ha totalizzato 2 miliardi di euro, pari al 19% del mercato, con una crescita del 60% rispetto al 2025. Il Q3 ha visto 800 milioni di euro investiti, spinti da due operazioni su portafogli logistici, che da sole hanno rappresentato circa il 30% dei volumi trimestrali.
Nel comparto Office si è registrato un totale di 1,7 miliardi di euro, con il 25% degli investimenti destinato a value-add e riconversioni verso hospitality, residenziale e PBSA. Milano CBD mantiene rendimenti prime intorno al 4%, mentre nelle aree regionali la differenziazione tra asset moderni e obsoleti sta accentuando le opportunità di riconversione.
Il settore Hospitality ha raccolto 1,3 miliardi di euro di investimenti diretti, più 650 milioni provenienti da riconversioni di uffici e residenze, quasi arrivando a 2 miliardi. Le operazioni si sono concentrate in portafogli, con tre grandi deal che rappresentano il 36% dei volumi, soprattutto a Milano, Roma e Lago di Como.
Nel comparto Living & Residential si sono conteggiati 770 milioni di euro di investimenti diretti, più 500 milioni da conversioni e nuovi progetti. Il PBSA ha guidato il Q2, mentre il Q3 ha visto predominare il segmento Build-to-Sell (BTS) con importanti vendite a Milano.
Il segmento Healthcare ha totalizzato 300 milioni di euro, quasi interamente concentrati in un’unica operazione su un portafoglio di RSA nel primo trimestre, con rendimenti prime al 5,75%.
Il macro-settore Alternative ha raccolto 1,7 miliardi di euro, dei quali 850 milioni sono stati investiti in Data Center. Questo dato sottolinea l’importanza crescente delle infrastrutture digitali, con operatori internazionali che hanno acquistato terreni strategici nell’hinterland milanese per lo sviluppo di nuove strutture tecnologiche.
Logistica e data center: trend di crescita e prospettive future
Il mercato logistico italiano ha confermato la sua dinamicità, con investimenti pari a 2 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2026, pari al 19% del totale immobiliare commerciale. Le strategie core e core-plus hanno rappresentato rispettivamente il 32% e il 35% delle operazioni, segnando un rialzo rispetto ai volumi dell’anno precedente.
Il take-up di spazi logistici ha superato i 2,4 milioni di metri quadrati, un aumento del 50% su base annua. Il 60% di questa domanda è stata generata da operatori 3PL, seguiti dal retail (26%) e dal manufacturing (8%). Le transazioni di più di 50 000 mq hanno coperto il 30% dell’assorbimento complessivo, evidenziando la propensione del mercato verso operazioni di grande scala.
Il prime rent medio è rimasto stabile intorno al 5,3%, con segnali di leggero rialzo nelle aree più competitive. Parallelamente, la flessibilità contrattuale si è tradotta in periodi di rent-free compresi tra 1,5 e 2 mesi per anno di contratto, rispetto a un mese l’anno precedente.
La capacità di assorbimento, unita a una vacancy rate nazionale intorno al 3,3%, conferma un equilibrio sano tra domanda e offerta, nonostante la consegna di oltre 1,4 milioni di metri quadrati di nuovi spazi logistici, quasi metà dei quali di natura speculativa.
Il 2026 si presenta come un anno di consolidamento per l’immobiliare commerciale italiano, con una diversificazione degli investitori, una crescita sostenuta nei settori tradizionali e una rapida espansione nei segmenti digitali e di riconversione.
