Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una trasformazione significativa nel 2026, con una crescita del 37% anno su anno nei primi sei mesi. Questo cambiamento non è casuale, ma riflette una evoluzione strutturale della domanda, con un’attenzione crescente verso asset trasformabili, strategie value-add e infrastrutture digitali.
L’Italia si conferma un polo attrattivo nel Sud Europa, grazie ai potenziali di riqualificazione e riposizionamento presenti sul territorio. Gli investitori stanno privilegiando asset che possono essere convertiti o sviluppati, con un focus particolare su strategie che offrono ritorni legati alla trasformazione.
Retail: la crescita più significativa
Il settore retail ha registrato la crescita più significativa, con investimenti per 2,4 miliardi di euro, un aumento del 116% rispetto all’anno precedente. Gli shopping center e i retail park rappresentano circa il 25% del comparto, mentre le operazioni su outlet paneuropei e i deal high street prime di dimensioni eccezionali hanno contribuito a questa crescita.
Il secondo trimestre ha visto la miglior performance trimestrale mai registrata, con oltre 1,6 miliardi di euro investiti nel comparto retail. Questo trend conferma l’attrattività del mercato italiano per gli investitori internazionali.
Industrial & Logistics: un settore in espansione
Il segmento industrial & logistics ha raggiunto 1,2 miliardi di euro, con un aumento del 48% anno su anno. Il secondo trimestre è stato particolarmente attivo, con tre operazioni superiori a 100 milioni su portafogli logistici lungo gli assi Milano-Bologna e Torino-Milano-Venezia.
Il secondo semestre si preannuncia in recupero, con una domanda che torna a concentrarsi su portafogli strutturati e operazioni di scala rilevante. La logistica si conferma una delle asset class più dinamiche del semestre, con il secondo trimestre che da solo vale circa 875 milioni di euro.
Hospitality: una domanda strutturalmente solida
Gli investimenti nel settore hospitality hanno raggiunto 1,2 miliardi di euro, con un calo del 10% anno su anno, ma con una domanda strutturalmente solida. L’85% del volume è concentrato su asset di lusso (4-5 stelle), con una quota rilevante di asset non operativi da convertire o sviluppare.
Milano e Roma rappresentano i poli principali, con una crescente attenzione verso mercati emergenti ad alta attrattività turistica, come la costa siciliana, il Lago di Como e le destinazioni alpine di lusso in Trentino-Alto Adige e Valle d'Aosta.
Office: una domanda più selettiva
Il comparto office ha registrato 650 milioni di euro, con un calo del 29% anno su anno. La domanda è più selettiva e polarizzata, con Milano e Roma che rappresentano circa l’80% dei volumi. C’è una forte attenzione ai trophy asset nei CBD e un incremento delle operazioni di conversione verso hospitality e living.
Una quota rilevante di acquirenti privati, come HNWI e family office, sta contribuendo a questa tendenza, con diverse operazioni a Milano che riguardano riconversioni d’uso da uffici verso l’alberghiero e il living.
Living: una crescita significativa
Il segmento living ha registrato 650 milioni di euro, con un aumento dell’89% anno su anno. Il build-to-sell rappresenta il 39% del totale, con un’attenzione crescente per le operazioni in forward purchase, soprattutto nel comparto student housing.
La maggioranza dei volumi è concentrata su Milano e area metropolitana, con un incremento delle conversioni da uffici e delle riqualificazioni residenziali. La selettività degli investitori premia asset con potenziale di trasformazione.
Healthcare e Alternative: settori in crescita
Il comparto healthcare e RSA evidenzia segnali di crescente istituzionalizzazione, con oltre 200 milioni di euro investiti nei primi sei mesi del 2026. Questo trend è sostenuto da dinamiche demografiche strutturali e dall’interesse di operatori internazionali specializzati.
Gli alternative raggiungono 750 milioni, con i data center come principale area di espansione. La forte polarizzazione su Milano e Lombardia, con un focus su conversioni di asset industriali e terreni per sviluppo, conferma la crescente rilevanza delle asset class emergenti.
Un contesto complesso, ma con fondamentali solidi per operatori orientati a strategie tecniche e value-add.
