Il mercato logistico italiano sta vivendo una fase di espansione senza precedenti. Nei primi nove mesi del 2026, gli investimenti nel settore hanno superato i 2 miliardi di euro, segnando un balzo del 60% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questa crescita avviene nonostante un contesto macroeconomico dinamico, indicando che la logistica è percepita come un asset resiliente e capace di generare flussi di cassa costanti.
Crescita degli investimenti logistici nel 2026
Secondo l’analisi di JLL Italia, oltre 2,4 milioni di metri quadrati di spazi logistici e industriali sono stati affittati nello stesso arco temporale, una variazione del 50% rispetto al 2025. Il dato supera addirittura le performance dell’intero anno 2025, dimostrando una domanda sostenuta da parte di aziende che cercano capacità di stoccaggio più ampia e magazzini più vicini ai principali poli di consumo. Il prime yield nazionale si attesta attorno al 5,3%, valore stabile rispetto al trimestre precedente.
Chi guida gli investimenti: fondi, SGR e nuovi capitali
La spinta di capitali proviene in gran parte da fondi istituzionali e società di gestione del risparmio (SGR) capaci di valutare non solo la posizione dell’immobile, ma anche infrastrutture di trasporto, flussi di traffico e qualità dei locatari. L’ingresso di nuovi soggetti finanziari ha arricchito il pool di investitori, amplificando la capacità di micro-finanziare progetti più ambiziosi e di diversificare il profilo di rischio complessivo.
Strategie operative e profili di rendimento
Core vs value-add: differenze di approccio
Le operazioni si articolano principalmente in due macro-categorie. Le strategie core puntano su immobili “prime”, già locati con contratti a lungo termine, e garantiscono prime yield tra il 5,2% e il 5,4% nelle zone di Milano, Roma, Bologna e Verona. Le strategie value-add, invece, contemplano immobili second-hand o in fase di riqualificazione; qui i rendimenti possono toccare l’8%, ma richiedono una gestione più attiva e investimenti in miglioramenti strutturali.
Nel 2026 le strategie core hanno rappresentato il 32% delle operazioni, quelle core plus il 35%, segnando un incremento rispetto al 2025. Al contrario, le operazioni value-add sono scese al 16% – un chiaro segnale che gli investitori stanno privilegiando la stabilità e la qualità degli asset rispetto a progetti più rischiosi.
Rendimento, rischio e diversificazione patrimoniale
Il principio di base rimane invariato: a più alto è il rischio, più elevato è il rendimento atteso. Tuttavia, a differenza di molte classi finanziarie, la logistica si basa su un bene reale supportato da fondamentali solidi, come la crescita dell’e-commerce e l’aumento dei consumi urbani. Questa natura reale attenua la volatilità tipica di mercati più speculativi, rendendo la logistica una componente strategica per chi desidera diversificare il proprio patrimonio a medio-lungo termine.
Il settore logistico italiano combina una forte domanda di spazi, la disponibilità di capitali istituzionali e una gamma di strategie che consentono di bilanciare rendimento e rischio. Per chi è alla ricerca di un investimento con prospettive di crescita sostenibile, la logistica rappresenta oggi una delle opzioni più interessanti.
