Il 14 ottobre scorso la Commissione Politiche dell'Unione europea del Senato ha esaminato il Affordable Housing Act, la proposta di regolamento volta a rendere più agevole l'accesso a case a prezzi sostenibili. Già dalle prime ore della discussione sono emerse critiche da parte di associazioni di categoria e rappresentanti comunali, i quali hanno sottolineato che i criteri di individuazione delle aree a tensione abitativa sono eccessivamente stringenti e le misure per stimolare l'offerta risultano poco incisive.
Criticità sui criteri di restrizione e sul nesso causale
Il testo prevede che le autorità possano limitare le locazioni brevi e l'uso di immobili non destinati a prima abitazione solo se il rapporto tra prezzo dell'abitazione e reddito disponibile supera il valore di otto, se l'indicatore è peggiorato nell'ultimo decennio e se la tensione abitativa è attesa per i tre anni successivi. Inoltre, è richiesto di dimostrare che le attività limitate abbiano influito negativamente sulla disponibilità di alloggi nei tre anni precedenti.
ANC e ANCI hanno definito il semplice rapporto prezzo/reddito insufficiente per rappresentare la complessità dei mercati locali. Propongono l'inclusione di ulteriori parametri, quali il costo medio degli affitti rispetto ai redditi, il tasso di disponibilità di unità abitative e il numero di sfratti. ANCI, inoltre, suggerisce di alleggerire il requisito del nesso causale triennale, in modo da consentire interventi preventivi in quartieri in rapida trasformazione, e di tutelare le regolamentazioni comunali già in vigore.
Le proposte concrete di ANCE, Assoimmobiliare e Confedilizia
ZES Casa: una zona speciale per l'offerta abitativa
L'Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) ha avanzato l'idea della ZES Casa, modello ispirato alle Zone Economiche Speciali, che prevede iter autorizzativi accelerati, varianti urbanistiche semplificate, riequilibrio degli oneri e accesso prioritario a fondi nazionali destinati a case a prezzi calmierati. ANCE sottolinea la necessità di semplificare il recupero e il riuso degli edifici esistenti, affiancando questi interventi a incentivi che tengano conto dei costi generalmente superiori rispetto alle nuove costruzioni.
Un ulteriore timore riguarda l'impatto della regolamentazione delle locazioni brevi sul mercato: la nuova normativa potrebbe spingere a creare categorie funzionali aggiuntive, obbligando al cambio di destinazione d'uso degli immobili residenziali attualmente impiegati per turismo, con un incremento di costi e adempimenti. Per i costruttori, questi vincoli rischiano di ridurre la flessibilità operativa e di rallentare la rigenerazione urbana.
Assoimmobiliare chiede garanzie per gli investimenti
Confindustria Assoimmobiliare osserva un disallineamento nella proposta: le restrizioni per le locazioni brevi e per l'uso di seconde case sono vincolanti, mentre le misure a supporto dell'offerta (semplificazione permessi, recupero edifici, disponibilità di terreni) rimangono raccomandazioni non obbligatorie. L'associazione propone di escludere dagli interventi limitativi gli investimenti destinati a costruzione, ristrutturazione o riconversione residenziale realizzati da operatori professionali.
Particolare attenzione è rivolta ai progetti Build-to-Rent, dove gli investitori acquistano terreni senza conoscere gli inquilini futuri e non possono dimostrare la destinazione a prima abitazione in anticipo. Assoimmobiliare chiede che le amministrazioni valutino preventivamente l'impatto delle restrizioni su costi di finanziamento, valore del territorio e progetti già in fase di sviluppo, prevedendo incentivi o riduzioni oneri per le operazioni che includono quote obbligatorie di abitazioni a prezzo calmierato.
Confedilizia contro le limitazioni della proprietà
La Confederazione italiana dei proprietari immobiliari (Confedilizia) ha espresso una contrarietà totale al testo, contestando l'estensione delle competenze europee in ambito abitativo e territoriale. Secondo l'associazione, le potenziali restrizioni sull'acquisto e sull'uso di seconde case potrebbero deprezzare il patrimonio immobiliare, ostacolando le operazioni di mercato e scoraggiando gli interventi di riqualificazione.
Confedilizia esorta il Governo a opporsi all'adozione del regolamento, privilegiando politiche che stimolino l'offerta mediante il recupero del patrimonio esistente, la semplificazione degli iter urbanistici e autoritativi, e l'introduzione di incentivi mirati agli investimenti.
Domande delle associazioni del turismo sui limiti alle locazioni brevi
Confindustria Alberghi ha richiesto criteri più flessibili per permettere alle amministrazioni di intervenire rapidamente nei contesti dove le locazioni turistiche compromettono la disponibilità di abitazioni per i residenti. Federturismo Confindustria, dal canto suo, chiede una distinzione netta tra locazioni occasionali e attività imprenditoriali organizzate, evitando limitazioni generiche che colpiscano indiscriminatamente tutti gli operatori del settore.
Entrambe le associazioni sottolineano l'importanza di una normativa che tenga conto delle specificità territoriali e sia accompagnata da controlli efficaci, affinché le locazioni brevi possano convivere con la necessità di garantire alloggi a prezzi accessibili per la popolazione residente.
