Il team di ricerca di Dils ha rilevato che, nei primi nove mesi del 2026, il mercato immobiliare italiano ha assorbito circa 10,6 miliardi di euro di capitale nuovo. Si tratta del risultato più elevato registrato per lo stesso periodo negli ultimi dieci anni, un chiaro segnale di crescita e di rinnovata fiducia degli investitori verso il territorio nazionale.
Crescita complessiva e confronto storico
Il valore complessivo rappresenta un aumento del 30% rispetto al corespondente periodo del 2025 e supera del 62% la media dei primi nove mesi del decennio precedente. Il terzo trimestre ha contribuito con circa 3,1 miliardi di euro segnando un incremento del 18% rispetto al Q3 2025. Come risultato, la quota di capitali destinati a hospitality e logistica supera il 50% del totale, confermando il ruolo di traino di questi comparti.
Retail: il settore più dinamico dell’anno
Il segmento retail ha consolidato la sua posizione di leader, accumulando 2,9 miliardi di euro di investimenti, pari a 27% del totale. Questo valore è cresciuto del 29% rispetto al 2025, segnando il miglior risultato del decennio per il periodo gennaio-settembre. Nel Q3, il volume è stato di 610 milioni di euro di cui 420 milioni (circa il 70%) hanno riguardato i shopping centre. La cessione di un portafoglio composto da tre centri commerciali ha rappresentato la transazione più importante del trimestre, mentre High Street, Shopping Centre e Factory Outlet hanno totalizzato complessivamente 2,4 miliardi di euro ovvero più dell’80% degli investimenti retail.
Logistica: assorbimento record di superfici
Nel terzo trimestre, il comparto logistica ha registrato investimenti per circa 780 milioni di euro un valore sostanzialmente pari a quello del trimestre precedente ma con una crescita dell’86% rispetto al Q3 2025. Da inizio anno, il totale supera i 2 miliardi segnando un aumento del 63% rispetto allo stesso periodo del 2025 e un +88% rispetto alla media decennale. La distribuzione degli acquisti è stata equilibrata tra portafogli e asset singoli, con spicco per un immobile recentemente sviluppato acquistato da un end-user. L’assorbimento di spazio logistico ha raggiunto i 2,4 milioni di mq YTD, con 810 000 mq nel Q3, nuovi massimi per entrambi i periodi di riferimento.
Hospitality: la crescita più rapida del trimestre
Il comparto hospitality ha chiuso il trimestre con investimenti pari a 800 milioni di euro una cifra triplicata rispetto al Q3 2025 e superiore del 18% rispetto al Q2 2026. Il totale dei primi nove mesi ammonta a 1,9 miliardi di euro oltre il 59% rispetto alla media degli ultimi dieci anni. Gli operatori hanno puntato sia sulla creazione di nuove strutture sia sul repositioning di quelle esistenti, soprattutto in Lombardia e Lazio, regioni che concentrano la maggior parte degli investimenti. L’estate 2026 ha registrato un record di 276 milioni di presenze turistiche tra giugno e agosto, alimentando la forte domanda di strutture ricettive.
Uffici, living e asset specialistici
Nel settore uffici il Q3 ha totalizzato 500 milioni di euro di investimenti (+62% rispetto al 2025), con un accumulo di 1,4 miliardi di euro da inizio anno (+29% YoY). Nonostante il progresso, i volumi restano inferiori alla media decennale, con operazioni guidate da investitori value-add e da utilizzatori finali. A Milano, il mercato direzionale ha mostrato un rallentamento, con 85 000 mq di take-up nel trimestre e 220 000 mq YTD, in calo del 22% rispetto al 2025. L’unica eccezione è la nuova sede A2A “Torre Faro” (circa 25 000 mq).
Il comparto living ha quasi toccato la soglia del miliardo di euro (crescita 35% YoY). Il terzo trimestre ha contribuito con 230 milioni di euro con la quota maggiore proveniente dal segmento Built to Sell e da una cessione di un portafoglio residenziale a Milano. Parallelamente, lo student housing ha chiuso il periodo con quasi 300 milioni di euro di investimenti (+49% YoY).
Tra gli asset alternativi e mixed gli investimenti hanno totalizzato 1,4 miliardi di euro (+57% YoY). I data center hanno assorbito circa 580 milioni gli healthcare 280 milioni mentre il self-storage ha superato i 100 milioni di euro da inizio anno.
Fattori di contesto e prospettive future
Il dinamismo osservato si inserisce in un contesto europeo caratterizzato da incertezza sui costi energetici, tensioni geopolitiche e dibattiti sull’impatto dell’intelligenza artificiale sugli spazi immobiliari. Le previsioni di un nuovo ciclo di rialzi dei tassi hanno indotto una maggiore cautela, ma i prime net yield di alcune asset class hanno mostrato solo un lieve incremento. La resilienza dei fondamentali italiani, unita al ritorno di capitali istituzionali statunitensi ai livelli più alti dal 2022, suggerisce che il mercato continuerà ad attrarre investimenti sia nei settori consolidati (hospitality, logistica) sia in quelli emergenti (student housing, data center, healthcare).
