Nel primo semestre del 2026 il panorama immobiliare italiano ha toccato livelli mai raggiunti prima: più di 420.000 compravendite sono state registrate, segnando il più alto volume di operazioni nella storia recente. Gli investimenti corporate nel settore hanno sfiorato i 7 miliardi di euro, con un incremento del 35 % rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato proviene dal nuovo rapporto del centro studi Kroll, intitolato “La congiuntura immobiliare in Italia – Primo semestre 2026”.
Origine dei capitali: equilibrio tra investimenti domestici e internazionali
Il flusso di capitale è distribuito quasi in egual misura: il 49 % proviene da investitori italiani, mentre il 51 % è di origine estera, dominato da fondi statunitensi, francesi e britannici. Questa composizione evidenzia la fiducia globale nel mercato italiano, considerato un punto di riferimento per la diversificazione degli asset immobiliari. La presenza di capitali esteri ha anche favorito l’introduzione di best practice internazionali, contribuendo a una maggiore professionalizzazione del settore.
Retail: il comparto che guida le operazioni con 2,3 miliardi di euro
Il segmento retail rimane il principale traino per gli investimenti corporate, catturando il 33 % del totale, ovvero 2,3 miliardi di euro. Le operazioni più significative hanno riguardato retail park e centri commerciali di grandi dimensioni. Le tradizionali high street delle città più importanti, come via Montenapoleone a Milano e via del Tritone e via dei Due Macelli a Roma, continuano ad attrarre brand di lusso, mantenendo rendimenti stabili tra il 3,5 % e il 4,25 % a Milano e tra il 3,75 % e il 6 % nelle altre vie di prestigio.
Albergo: crescita del valore medio per notte e nuovi format
Il settore alberghiero ha registrato investimenti per 1,5 miliardi di euro, pari al 21 % del totale del mercato immobiliare corporate. La domanda turistica, sia internazionale che domestica, rimane robusta. Nel primo trimestre del 2026 l’occupazione delle camere è rimasta stabile, con una variazione di -0,1 %, mentre il prezzo medio per notte è aumentato del 9 %, passando da 131,23 euro a 143,09 euro. Le tendenze emergenti includono la sostenibilità, il benessere, l’autenticità dell’esperienza e la personalizzazione dei servizi. Inoltre, stanno crescendo i format innovativi come branded residencesserviced apartments e apart-hotel con un interesse crescente per destinazioni secondarie quali Napoli e la Sicilia.
Logistica e uffici: espansione lungo i corridoi strategici
Il comparto logistico si posiziona al terzo posto per gli investimenti corporate, attirando 1,2 miliardi di euro, ovvero il 17 % del totale, con un balzo del 50 % rispetto ai primi mesi del 2025. Gli investitori privilegiano le location situate lungo i principali corridoi infrastrutturali, dove la domanda di magazzini e centri di distribuzione è in forte crescita. Per quanto riguarda gli uffici, il segmento rappresenta il 12 % del mercato. Le transazioni si sono concentrate a Milano e Roma, che insieme ammontano all’80 % del totale. A Roma i rendimenti delle sedi prime variano dal 4,75 % al 6,25 %, mentre a Milano sono compresi tra il 4,25 % e il 5,25 %.
