Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di trasformazione: nel terzo trimestre del 2026 i rendimenti lordi, i canoni di affitto e i prezzi di vendita mostrano dinamiche differenti a seconda della tipologia di immobile e della zona geografica. Analizzare questi indicatori è fondamentale per chi vuole avviare o ristrutturare un investimento immobiliare con criteri di redditività e sicurezza.
Rendimenti lordi per tipologia e città di riferimento
Il dato più significativo riguarda la redditività lorda delle abitazioni che nel Q3 2026 si è posizionata all’8,6%, rispetto al 9,7% del trimestre precedente. Sebbene la diminuzione sembri un segnale negativo, essa riflette soprattutto l’evoluzione del rapporto tra prezzo di acquisto e canone di locazione. A livello nazionale, il settore commerciale conferma la sua leadership con una media del 12,5% di rendimento lordo, seguito da uffici (10,1%) e garage (8,2%).
Le città con i rendimenti più alti
Nel segmento residenziale, Biella guida la classifica con l’11% di rendimento, in testa a Messina (10,1%) e Trapani (10%). Catania si attesta all’8,9%, Palermo al 7,4%, Torino al 7,2% e Genova al 7%. Roma registra il 6%, mentre Milano è al 4,8%. Napoli presenta un caso peculiare: le abitazioni offrono un 5,8% di rendimento, ma i locali commerciali raggiungono il 13,1%, superando di gran lunga la media nazionale; gli uffici a Napoli mostrano un 8,9% e i garage il 4%.
Andamento dei canoni di affitto e del patrimonio disponibile
Parallelamente ai rendimenti, i canoni di affitto hanno subito un rialzo nei centri urbani più richiesti. Milano rimane la città più costosa con 22,4 €/mq, seguita da Firenze (21,7 €/mq), Venezia (20,5 €/mq), Roma (19,2 €/mq) e Bologna (16,6 €/mq). In provincia, più di 60 capoluoghi hanno incrementato lo stock locativo, mentre circa 40 hanno registrato una contrazione.
Incrementi di offerta nelle province
Le province più dinamiche sono state Parma, Padova (+36,5%), Vicenza (+31,7%) e Trieste (+26,6%). In termini di crescita percentuale dello stock, spiccano Rimini (+54,2%), Cuneo (+47,9%), Udine (+45,2%) e Vicenza (+26,8%). Un fenomeno degno di nota è la crescente popolarità delle stanze in affitto che nel 2025 rappresentavano quasi il 35% di tutti i contratti locativi nei capoluoghi, a dimostrazione di una domanda in evoluzione verso soluzioni più flessibili.
Evoluzione dei prezzi di vendita delle case
Nel complesso, i prezzi delle abitazioni in Italia hanno subito una lieve flessione dell’1,1% nel trimestre analizzato. Tuttavia, la disomogeneità è evidente: due terzi dei capoluoghi hanno registrato aumenti. I rialzi più marcati si sono verificati a Mantova (+5,4%), Ragusa (+5,1%) e Imperia (+5%). Udine ha guadagnato il 4,8%, seguita da Trieste (4,7%) e da Lodi e Trani (entrambi +4,3%).
Prezzi al metro quadro nelle città principali
Milano resta la città più cara con 5.659 €/mq, poi Venezia (4.956 €/mq), Bolzano (4.906 €/mq) e Firenze (4.800 €/mq). Bologna e Roma si collocano intorno ai 3.800 €/mq. Le realtà più economiche sono Reggio Calabria (778 €/mq), Biella (755 €/mq) e Caltanissetta (639 €/mq). A livello provinciale, Bolzano è la più costosa (4.715 €/mq), seguita da Milano (4.126 €/mq) e Lucca (3.859 €/mq). Le province più accessibili sono Biella (544 €/mq), Caltanissetta (582 €/mq) e Isernia (617 €/mq).
Tendenze regionali
La Valle d’Aosta guida la crescita regionale con +7% trimestrale, seguita da Trentino-Alto Adige, Veneto e Puglia (+1,1% ciascuna). Il calo più pronunciato è registrato dal Molise (-2,3%), poi Lazio (-2,2%) e Campania (-1,6%). Il Trentino-Alto Adige presenta il valore più elevato per metro quadro (3.500 €/mq), mentre Molise (879 €/mq) e Calabria (898 €/mq) sono le regioni più convenienti.
Individuare l’immobile giusto, considerare la tipologia più redditizia per la zona e tenere conto dei costi operativi (tasse, manutenzione, periodi di sfitto) sono elementi chiave per trasformare un semplice acquisto in un investimento sostenibile e profittevole.
